“幸亏早买了一步啊，否则还真不知道怎么达到要求。”本周日，当各家银行严格审查房贷资料的消息铺天盖地传遍整个深圳之时，刚刚装修完自己首套房子的陈先生感慨一笑。
半年前，陈先生在罗湖区以200万元的总价入手了人生中的第一套小户型，“40平方米的房子，当时首付三成总共付了60万元，还需要再贷大概140万元。我选择了等额本金、20年还款的方式，月供在11500元左右，逐月递减2 4块多。”从事传媒工作的陈先生如今回想起申请房贷时的各种“小动作”，仍然记忆犹深，“银行要求月流水必须是房贷额度的两倍以上，我月供11500元，相当于半年以内的月流水必须达到23000元以上。可是我达不到呀，中介胸有成竹地告诉我，可以做假流水和假收入证明。”
别无他法的陈先生在中介的游说下直接交了300块手续费，提供了单位名称、身份证、一张没有任何贷款记录的银行卡等资料。仅仅一天时间，中介就将全套流水与收入证明伪造完毕，“当时银行管得确实挺松的，一开始我也曾担心过，没想到很快通过了资金监管，也顺利审批放款。”陈先生说。
过去购房“潜规则”满满都是套路
在深圳，诸如陈先生此类，利用假流水、假收入来申请房贷的购房者，从来都不在少数。“购房做假流水，这我们都见怪不怪了。”某商业银行深圳分行一名专门从事房贷业务的个贷人员如是说。本周三，南都记者以购房者身份走访罗湖及福田区的多家中介，对方普遍表示，在此前深圳房价涨幅高昂的大背景下，大部分购房者的收入、流水都难以达到银行的要求。
“去年以来，直到此次严查之前，我们店经手的客户基本有九成都是做假流水。”在罗湖黄贝岭片区凤凰路的一家中介门店里，有经纪人透露。上述个贷人员告诉南都记者，“我们行之前为关外一个新盘驻场办理按揭业务，400多笔房贷，大部分客户的流水都比较差。”
不过，该个贷人员也坦言，各行审批细则各有不同，接受假流水的只是部分银行。“而且如果利用假流水、假收入证明，以后被检查出来，银行有权要求客户提前还贷。”
事实上，除了假流水、伪造收入证明之外，随着深圳高房价的推动，用假离婚、做高贷、首付贷等“潜规则”来规避限购限贷，也是很多投资客或者换房客的惯用伎俩。
“我手上成交的多是豪宅，客户很少会采用首付贷，但通过假合同做高贷款的现象则屡见不鲜。”一位资深中介人士为记者分析了做高贷的整个过程，银行一般会以评估公司的评估价为标准进行放贷，但有部分评估公司会跟银行或者中介联手，故意上调银行评估价以便购房者获取高额度房贷。“当然银行一般都会有几个评估公司作为参考，购房者一般支付贷款金额的3- 5个点作为评估公司的手续费，就基本没问题了。”
“其实，无论是流水、首付贷、还是做高贷，我们看这些都看太多了，只需一眼就基本能判断这些资料是真是假。”上述某商业银行深圳分行的个贷人员坦言，如果真的严格起来，一抓一个准，但之前根本无法严格审查。
该个贷人员解释，一方面，房贷是大部分银行的主要业务，一旦严查，势必会影响整体业务量。另一方面，银行更关注客户的还款意愿和还款能力。只要不存在骗贷的行为，客户具备相应的还款能力，对银行来说不存在风险，那么哪怕不做假流水，银行也会想方设法帮助客户度过这一关。
现在一旦查出作假银行即时拒贷
此前人民银行深圳中心支行提供的一组数据显示，2015年全年，深圳新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。其中，按揭平均成数在去年12月份达到65%，远高于北上广三市，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。
另一组统计数据则表明，2015年深圳网贷平台首付贷的成交额为2369万元，但今年前两个月一下子猛增至9832万元。
也正因此，从3月份开始，针对“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险等情况进行摸底和排查、停止“众筹炒房”业务等金融层面的调控信息就早已席卷了整个深圳地产和金融圈。如今，随着“深八条”调控之风的进一步升级，继10月12日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险之后，10月22日，银监会也首度对楼市发声。日前有媒体报道，深圳各家银行开始要求更加严格地审查房贷资料，审查的重点包括客户收入、流水的真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。
“目前银行对首付来源确实查得比较紧，流水和收入证明等的查核也收紧了。”美联物业全国研究中心总监何倩茹称。本周三南都记者暗访上梅林、景田北等多家中介地铺，其中大型连锁中介门店也纷纷表示最近银行查得严，不再提供假流水、假离婚证等服务。“一旦被查出作假，银行会拒贷。”
影响最近申请房贷的购房者减少
近几年，由于不良率相对较低，风险较小，个人住房贷款正逐渐发展成银行资产中的“安全岛”。在9月出炉的中国各大上市银行上半年业绩报告中，18家上市银行上半年净利润增速总体继续呈放缓态势。与之形成鲜明对比，上半年，这些上市银行的个人住房贷款增量巨大，新增总量大约2万亿元。其中工、农、中、建四大国有银行上半年个人房贷的新增规模已达去年全年约八成。
而在深圳，不仅四大国有银行和招商银行一直将房贷列为重点业务，据了解，以往主要涉及企业经营贷的平安银行也在今年将重心转向房贷，打算将不良贷款率拉低。
“一旦严格审查，势必会影响到一大拨银行，房贷业务量一定会减少。”何倩茹称。
美联物业深圳按揭部总监王青补充分析，“3·25”楼市新政之后，深圳楼市的成交量已经有一定的下滑。“深八条”的强力出击致使这段时间楼市成交下调，房贷业务也相应缩水，最近申请房贷的购房者就很少。
Q房网深圳某分行的一名经理告诉记者，新政叠加上这次房贷严查，近期深圳楼市的成交量确实很差，很多中介人员不是转行，就是回老家。“要不就是推临深片区的房子。”
在深圳中原研究中心新近发布的10月月报中，全市整月无新盘批售，推售仅约11万平方米，环比下跌77%。而反映市场实时情况的二手样本楼盘均价为56790元/平，环比下降4.2%。
上述某商业银行深圳分行的个贷人员在近期帮助客户查询时也发现，银行评估价相比前几个月下降了10%左右。“而且我驻场的那个新盘，最近几乎没有上门的访客，市场上具备买房资格的人太少了。”
预测第四季度对房贷资料审批或最严
尽管信贷方面的监管频频升级，尽管严格审查房贷已经成为大势所趋，但在本周的采访中，依然有不少业界人士表示，目前仍然有“漏洞”可钻。“如果诚心买房，还是可以做假，就是通过率没那么高而已。”有经纪人如是说。位于上梅林西横街上一家小型中介公司的销售经理甚至透露，“深八条”出台之后，由于银行的贷款放不出去，最近有银行主动找到中介表示提供返点。
一位要求匿名的银行信贷人员向记者支招，相比假流水，资产证明的风险更小。如果收入证明或月流水达不到月供的两倍，银行也可以通过其他的资产证明，比如理财、存款证明、股票市值等方式对客户进行评估。“如果你现在有了买房的打算，也可以提前半年做准备，每月以工资的名义固定往自己的银行卡转账，增加流水。”
“无论如何，银行也要 吃饭 ，如果这样持续严查下去，就连银行也会受不了。”上文中提到的资深中介人士判断，当这股楼市的调控之风逐渐消散，这种房贷严查也会放松。
