7月份，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别为69个和67个。与房地产火爆情况相反的是银行对房地产开发贷的“冷淡”。其原因在于，在二、三线城市，房价上涨的动力正在衰减；房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已到了“崩盘”边缘。如投资持续流入房地产而非实体经济，将进一步造成资源错配，一旦房企资金链断裂，风险会迅速传递给银行。开发贷遭银行冷遇，凸显出商业银行对房产行业的风险判断。
“日光倾城”，有媒体用这样的词汇来形容7月份北京楼市的火热——7月份入市的多个新盘均在开盘首日就被哄抢一空。
刚需人群“沸腾”的需求似乎短期内难以平静，房价也如同炎炎烈日下的气温不断攀升。
国家统计局8月18日发布的2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份全国房价同比涨幅再创新高。7月份，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个，以京、沪、广、深为代表的一线城市同比涨幅强劲。
不过，与房地产火爆情况相反的是银行对于房地产开发贷的“冷淡”态度。实际上，银行目前对房地产开发贷态度非常谨慎，“审批非常严格，额度控制很紧，即使做这块业务，一般也都是上市的大房企。”一位银行信贷管理部人士告诉记者。而据有关媒体的报道，不少银行在收紧房地产开发贷的同时贷款利率也有明显上浮。
“日光倾城”下的房地产行业遭到银行的冷遇，这背后，凸显出商业银行对房地产行业的风险判断。
其原因在于“硬币”另一面的严峻形势：在二、三线城市，房价上涨的动力正在衰减；此前房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已经到了“崩盘”的边缘。统计数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅温州。新建商品房中，福州、岳阳、南充等二、三线城市环比涨幅收窄幅度较为明显，均收窄一个百分点以上。而在鄂尔多斯和陕西神木，伴随民间融资风险持续显现，而且支柱产业煤炭业因为需求不足遭遇了“寒冬”，这两地的房价出现了全线下跌。
也就是说，当前房价构成中一部分是由正常供需产生，另一部分则仍然是需要警惕的泡沫。房地产业聚集着大量银行贷款以及影子银行的资金，防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。特别是，中国经济正处在转型和结构调整过程中，银行资产质量对宏观经济高度敏感。房地产和政府平台贷款在银行业整体信贷中占比较大，其中蕴含的系统性风险将是决定商业银行中长期资产质量走势的关键因素。
中国银行业协会发布的《中国银行业发展报告（2012-2013）》也预计，2013年刚性需求的持续释放将让房地产市场回暖的趋势在2013年得以延续，在房地产销售面积同比继续增长的背景下，房地产开发投资仍可能维持升势。
今年以来，以新型城镇化为引擎的发展战略有望带来基建投资和房地产投资增速的提高。在7月份召开的中央政治局会议上，提出“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，以“平稳健康发展”替代了此前的“调控”基调。再加上近期房地产企业再融资的启动，向房地产企业投资的热情再度点燃。
而引起对房地产信贷风险普遍担忧的原因正源于此，如果大量投资持续流入房地产而非实体经济，“将进一步造成资源错配，推高风险，如果房企资金链断裂，风险就会迅速传递给银行，进而影响中国经济的稳健发展。”有专家这样告诉记者。
从2012年年报披露的数据来看，五大行个人住房贷款和公司类贷款中，房地产贷款合计占贷款和垫款总额的比例最低的为20%，最高的为26%。如果将以房地产作为抵押物的贷款、银行持有房地产企业发行的债券、通过信托公司持有的房地产企业的信托也计算在内，则“宽口径”房地产业贷款占比在30%～40%，而地方政府财政收入中也有大约30%跟土地出让、税费等相关。
上述专家表示，经过了多年的价格上升，一旦房地产价格下跌，尤其是缺乏购买力的三、四线城市房价全线下跌，将对银行和地方政府财政收入造成巨大冲击。而目前大量的投资正是以地方财政为“背书”。“卖地越多，投资就越大，负债也会越多，会进一步推高地方债务而加大金融风险。”
但目前房地产市场金融高杠杆率情况并未改变。数据显示，全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率已经达到75%左右，导致潜在信用风险水平显著提升。《中国银行业发展报告》提示，目前我国房地产领域已经基本符合杠杆率迅速抬升、资产价格迅速上涨、潜在增长率下滑等三个危险预警信号，一旦风险爆发将会导致大范围的信贷违约，“商业银行以表内、表外形式存在的房地产贷款显现出系统性风险隐患。”
不过，由于受国家调控及银行业加强风险管控等因素的共同影响，实际上这几年银行新增房地产贷款增长幅度极其有限。中国银行业协会的数据显示，2012年末新增房地产贷款比2011年末仅增加900亿元。贷款余额同比增速依然保持低位，由2011年的13.9%下降至2012年末的12.8%，自2010年以来逐年减少。同时，2012年如工行、农行等部分银行房地产业贷款额也在减少。部分银行房地产业贷款增速有所下降，如中行的房地产业贷款增长10.8%，低于2011年同期14.0%的增速，建行房地产贷款增长5.9%，低于上年的7.1%。
而今年以来，房地产、地方政府融资平台等重点领域也一直是监管层风险防范的重点，银监会针对银行业风险反弹压力有所增大的趋势，从年初开始，就紧紧围绕平台、房地产、行业和区域等重点风险，严密布防，采取了有针对性的强化监控措施。特别是要求银行继续严格实施行业限额管理和比例管理，控制房地产贷款投放，实施差别化房贷政策，坚决抑制投机投资性购房需求；严控房地产开发贷款风险，完善房地产贷款风险监测系统。
同时有业内人士测算，五大行房地产业贷款的预期损失水平、占资本净额的比例、占全部贷款和垫款的比例大致为10%、20%、30%。在经济增长趋稳、结构调控力度持续增大背景下，一旦房地产市场价格下跌，房地产业贷款的预期损失和占资本净额的比例则会迅速增加。因此，房地产业贷款在银行资产组合中配置的比例也不宜继续增加，“应实施规模总量刚性控制，有针对性地退出违约风险高的企业。”
从这个意义上说，调整房地产行业的信贷政策，进一步完善房地产行业信贷制度，提高房地产信贷风险防控能力，积极支持符合经济结构调整方向的产业，成为商业银行实现信贷结构优化而做出的普遍选择。
上述银行信贷管理部人士还表示，基于其所在行风险判断制定的政策，房地产开发贷额度控制很严格，“信贷资金向符合国家结构调整的行业以及小微、零售行业倾斜。”（金融时报）
