银行“钱荒“楼市“心慌“ 上海房贷七八月或放缓

　　房地产市场的走向历来与信贷政策息息相关。今年上半年上海新房成交量将接近600万平方米，同比增幅将超过60%。上海二手房成交量近17万套，同比增速高达148%。这是上海楼市近三年来表现最好的时刻。受上半年楼市成交量激增影响，个人住房消费贷款也呈现快速增长，今年1-5月，上海个人住房贷款累计增量超过370亿元，其中5月增量高达151.5亿元，是楼市出台限购以来的新高。到了年中，银行的“钱袋子”突然瘪下来，固然有季节性因素，但是与房地产升温存在密切关系。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，最近，上海、北京等地部分商业银行都传出收紧甚至取消首套房贷优惠利率的消息。这对于刚刚经历多个月房价上涨，目前尚处于观望的购房者来说，心理影响较大。不过，目前多数银行并未真正调整首套房利率，审批和放款周期和此前变化也不大。

　　德佑地产交易按揭部表示，目前上海并未出现房贷收紧情况，在“钱荒”消息传出的一个多月以来，上海各家银行房贷业务放款依然正常，未出现异常现象。交易按揭部总监杨永俊表示，虽然短期银行放贷和审批流程依然正常，但已经有部分银行传出消息，在目前“钱荒”的影响下，7、8月可能会出现房贷放款速度放缓的情况。他还指出，虽然近一个月以来银行贷款方面并未出现资金紧张的情况，但公积金贷款放款减缓的情况已经有1-2个月。目前公积金管理中心说是审批从严，。

　　信义地产按揭部也向房报记者表示，如今上海房贷并未出现异常现象，在申请条件和程序方面，并无明显变化。

　　地产股领跌各板块

　　作为需要资金量庞大的行业，货币趋于紧张势必对房地产业带来较大影响，其中最直接最快速的就是在金融市场上得到体现，6月24日，在银行“钱荒”消息蔓延的影响下，银行、地产等权重股遭受重挫，保利地产、招商地产、金科股份、华联控股、绿景控股、中弘股份、阳光城等30只地产股跌停，28只地产股跌幅超过9%，18只地产股跌幅超8%。房地产板块受到“钱荒”消息面的影响，跌幅位居各大行业板块前列。

　　央行25日晚间发布公告称，总体看，当前流动性总量并不短缺。为保持货币市场平稳运行，近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持。自6月以来，银行间市场资金面持续紧张，银行间拆借市场利率大涨，股市连日震荡，一直持观望态度的央行还是忍不住向部分金融机构“放水”，安抚了市场的焦虑情绪。

　　拿地热未来会降温

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，目前银行资金紧张势必对流动性带来影响，而考虑到楼市和流动性的密切关系，流动性偏紧将直接对楼市造成冲击。首先就是近期异常火爆的土地市场，由于开发商拿地需要大量资金，其中就涉及到土地贷款，而在目前银行资金紧张的情况下，贷款方面肯定有所偏紧，这样直接影响到开发商拿地。

　　其次就是开发商资金链方面，由于开发商开发一个新盘一般周期较长，开发过程中很多环节都可能和银行打交道，银行资金紧张、放款速度减缓，将直接影响项目的工程进度，在“钱荒”的背景下，可能会对开发商开发进程带来一定影响。

　　有专家指出，“钱荒”蔓延，或导致土地市场出现两极分化，而中小房企或将面临重新“洗牌”。 “开发商拿地的速度取决于未来资金预期的好坏，从短期来看，流动性收紧肯定会让开发商在拿地时更加谨慎。 ”截至6月5日，十大标杆房企2013年内共计斥资660.6亿元购地，同比大幅增长。

　　还有业内人士认为，目前开发企业的资金状况并不存在太大的问题，流动性预期收紧会影响企业在拿地时的积极性，一线城市的优质地块，还是会有房企去“抢”，三四线城市的影响倒是比较大。总体来说，不同房企根据资金状况，拿地表现出很大差异性。现金流紧张的房企，拿地会放缓；而一些资金充裕的标杆房企，将会趁土地“退烧”，吸纳大量土地逆势扩张。但总体土地市场成交量会放缓，溢价率会降低。

　　中长期影响并不大

　　分析师认为，“钱荒”在短时期内确实会使房地产企业碰到一定的融资困难，所以需要暂时调整企业运营策略，减缓扩张拿地，养精蓄锐。从中长期来看，“钱荒”的影响会逐渐减弱。本次商业银行和“影子银行”等的流动性问题是由其自身的管理和内部运营不当所造成的，“钱荒”并不是真正缺钱，而是钱被捆绑在高杠杆的“资金池”中，暂时无法被抽出投入到最需要的实体经济中。从长期来看，政策的导向将会使其优化流动性，重新服务于实体经济。到时候，不但房地产行业整体的融资情况会有所改变，之前的中小房企融资困难或许也能得到一定程度改善。

　　陆骑麟表示，短短两天，央行的态度有所转变，表示将对部分金融机构提供流动性支持，考虑到央行释放出的信号，预计主要是为了稳定市场情绪，本次“钱荒”在央行出手后持续时间将大大缩短，对楼市的影响也会相对减小。短期内随着“钱荒”的集中爆发，会对楼市带来一定的冲击，但考虑到目前整体楼市依然稳步上升，以及管理层出手后市场逐渐稳定，预计“钱荒”对楼市的实际影响不会太大，更多的是心理层面所带来的担忧，后期整体市场前景依然较为乐观。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，银行出现“钱荒”，意味着，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，银行利率可能会上升。如果这个时间持续超过6个月以上，由于银行利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，理论上开发商让利才可以激活销售，因此，房价会下跌。但是，房价下跌的幅度不会太大，应该以基本抵消利率上涨的幅度、可以刺激销售量增加为度。

　　其他城市

　　京城各大银行否认暂停房贷

　　承认放款时间延长

　　日前有传闻称，京城部分银行暂停房贷业务，根据北京商报的调查报道，京城多家商业银行集体否认停贷现象。不过银行同时承认，尽管二手房贷款仍能正常申请，但放款时间较以往有所延长。

　　中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、华夏银行、招商银行、浦发银行等信贷人士均表示，目前房贷业务仍能正常申请，并未出现传说中的停贷。

　　进入6月，各家银行资金面压力巨大，银行间和交易所债市资金价格一夜飙升，使银行理财产品收益率快速反弹，更使得银行发放贷款较为谨慎。据了解，以往一般二手房贷款审批、放款基本在20天左右能完成，不过，由于银行年中考核、近期信贷额度趋紧等因素，放款时间基本要一个月以上。但近期多数银行都没了额度，目前各银行对贷款房屋房龄的审核较以往更为严格，放款时间也明显延长，一个多月到两个月才能放款。

　　建设银行个贷部人士透露，目前央行要求银行严格控制信贷规模，银行信贷额度很紧，只能排队放款。

　　武汉个别银行暂停贷款业务

　　银行系统相继出问题、停止放贷的传闻不断……银行“钱荒”带来的恐慌情绪不断蔓延。从武汉本地银行了解到，确实有个别银行暂停了贷款业务，而由于资金紧张，多数银行越来越惜贷。以房贷为例，此前已提交了申请的客户，可能需要“等贷”到7月才能发放。

　　市场上有传闻称，国内多家银行总行下发通知，叫停贷款业务。”总行卡得紧，我们已经暂停了贷款业务。 ”日前，武昌一家股份制银行人士透露，确实有部分银行已经暂停贷款业务。

　　据透露，因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管得非常严，有的银行还可以通过一些方法腾出信贷规模，而部分股份制银行已经毫无操作空间。

　　“一些小银行已经无款可放了。”本地一家国有银行人士介绍，部分中小银行因为此前业务激进，提前用尽上半年信贷额度，导致不得不暂停贷款业务，“这种情况往年也曾发生过”。

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　　从6月中下旬银行闹“钱荒”以来，公积金贷款的办理时间也延长了一周。记者了解到，此前在审核购房人资格时，同时可进行公积金评估工作，但目前的最新政策要求网签后再评估，等于将办理公积金贷款时间后延了7个工作日。

　　同时，“国管公积金”（即中央国家机关相关职工的公积金主管单位）已从6月中旬暂停房贷申请，7月5日才恢复业务，据国管公积金中心公告显示，此举是因为“系统升级”。在银行连续“故障”的背景下，国管公积金中心的“系统升级”亦引发市场猜测。

　　据胡景晖介绍，目前房贷中商业银行贷款占6成，公积金贷款占了4成，公积金比重增长明显。尽管公积金主管部门否认业务调整与“钱荒”有关，但业内人士称，目前购房者都会以买房、租房、装修等各种名义提取公积金，银行间市场6月底、7月初都会“钱荒”，延长贷款办理时间，能减轻公积金提取压力。

　　分析

　　短期内房价难大跌

　　多名业内人士认为，“钱荒”打击股市，地产股票大跌，开发商资金或受影响，但这并不意味着房价会立刻出现大幅下跌，尤其在短期供应紧缺的北京市场。

　　胡景晖表示，除非是房产税出台，才能形成房价下跌预期，从以往经验来看，一般要等交易量持续萎缩5个月以上，价格才会有波动；而从6月看楼市成交量已稳步回升。

　　链家地产分析师张旭表示，目前北京楼市的需求规模较大，新政出台仍不足以扭转市场长期乐观的预期，市场在经过短期调整后，仍会保持上升趋势。

　　此外，中信证券[-3.67%资金 研报]、中金等知名券商昨日都出具报告对地产股“看多”。中金分析师宁静鞭指出，地产行业是经济“防御性”行业，地产行业投资还在20%以上，短期内经济唯一的稳定器，政府近期也难以承受行业投资的失速。

　　研究部分析师陈聪则表示，并非所有房企都是“钱荒”中的受害者，但一些融资能力较弱、拿地较轻率的中小公司，确有可能在未来半年内受到冲击。

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　　“以我的收入月供并没问题，但按照现行政策，二套房首付至少需要六成。除了东拼西凑的30万元，还有40万元的缺口。”广州大学陈老师对《经济参考报》记者说。他看中的第二套房房价约为120万元，首付需要70万元。陈老师在广州市白云区已经拥有一套约90平方米的两居室住房。眼下，他打算再购买一套四居室住房，以便将老家的父母接来同住。

　　看到陈老师犹豫不决，中介开始热情地推荐“变通方式”。所谓“变通”是指将陈老师第一套住房进行抵押，向银行申请40万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后，银行会把钱打到“装修公司人员的账户”(实际是陈老师的亲友账户)，然后再由陈老师以现金的方式提现。“所有手续都由担保公司搞定，你只要额外多付5000元的手续费就行啦！”中介胸有成竹地说。

　　由担保公司出面向银行申请消费贷款，通过第三方过账后转为房贷，这种操作模式正是所谓“过桥”。据记者了解，在不少施行住房限购限贷政策的城市，这种现象并不鲜见。

　　多地房贷现收紧迹象

　　自4月“国五条”实施以来，多地房贷收紧，多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折，而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象。据伟嘉安捷与各大银行统计发现，有部分银行已将首套房贷款利率优惠从八五折调升至九折。例如，北京地区已有1/3的银行，把首套房贷利率优惠提高到九折。

　　“国五条”执行已两个月有余，在调控趋严背景下，虽然部分银行收紧住房贷款，降低贷款利率优惠，但房地产市场却未能平静，在土地市场焦灼的背景下，住宅交易量回暖态势明显。

　　伟嘉安捷企划经理吴昊在接受《经济参考报》记者采访时表示，一方面，随着“国五条”政策的从严，住房贷款业务不免受到影响，银行收紧房贷转而指向中小企业融资贷款也是意料之中。另一方面，作为年中分水岭的6月，根据往年交易惯例，银行从进入6月开始会逐渐收紧利率，放慢贷款速度。

　　值得注意的是，在商贷收紧的背景下，住房公积金也显示出收紧迹象。日前，厦门市住房公积金管理中心发布《厦门市住房公积金管理委员会关于住房公积金贷款业务有关事项的通知》，提高二套房首付比例，并降低二套房最高贷款额度。

　　《通知》显示，厦门公积金贷款二套首付比例由原来的五成提升至六成，个人购房最高贷款额度由40万元调整至30万元，夫妻双职工最高贷款额度由80万元调整至60万元。此外，在房屋套数认定方面，由此前的“认房认公积金贷款记录”改为“认房认贷”，商贷记录亦将算入房屋套数，这使得二套房贷收紧的政策影响人群大为增加。

　　而在此之前，北京率先提高公积金二套房首付比例至七成，并强化申请人资格审查。之后，苏州住房公积金管理中心市区管理部发布公告，将公积金贷款额度调整为账户余额的10倍，对大部分申请者而言贷款额度收紧。大连公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款相关问题的通知》，在贷款额度、贷款条件、提取条件等方面都作出调整。

　　“灰色房贷”暗流涌动

　　随着限购、限贷政策的严格执行，北京二套房首付从六成升至七成，部分其他地区，也提高了公积金贷款门槛。因此，为了规避监管层监管，降低购房成本，一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款，曲线变身房款。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。流入“灰色地带”的贷款暗藏风险，更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。

　　央行数据显示，一季度，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元，同比多增4667亿元，增量占同期各项贷款增量的27%。这一季度增量几乎是去年四季度新增贷款的两倍，房地产类贷款增速迅猛。

　　具体来看，个人购房贷款1季度新增4662亿元，同比多增3088 (论坛)亿元，占全部新增贷款的66%。

　　“虽然房地产成交有所下滑，但是随着调控政策影响变淡，房地产成交也呈现出回暖态势。”中原地产市场总监张大伟表示，成交回暖，但调控却未放松，钱从哪来？

　　据“伟嘉安捷”数据统计显示，新政实施近两个月以来，北京房贷交易量环比同期下降了50%，而在整体交易量下跌的环境下，市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。

　　例如北京个贷市场交易量则上涨14%。抵押消费类贷款的上升是造成5月北京个贷市场交易量上浮的主要原因，3月疯长的二手房交易量使得市场消化这部分人群后，使用抵押贷款用于装修的用途较多，助力非交易类贷款市场。与此同时，企业经营类贷款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。

　　但值得注意的是，虽然部分新购房者抵押装修贷款增多，但另一方面，借道消费贷款作为“房贷”现象又有回头之势。

　　的确，来自中国人民银行上海总部的数据显示，一季度上海市新增本外币个人消费贷款238 .6亿元，同比多增179.5亿元。一些业内人士表示，不排除其中有部分贷款变相流入了房产交易市场。

　　消费贷，顾名思义银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款，这其中并不包含房贷。虽然此前，央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”。然而，不少购房者与装修公司、中介机构等相互配合，加之个别银行审批不严等因素，屡禁不止。

　　记者致电广州、上海多家担保公司，大多表示可以从事上述业务。据业务员介绍，200万元以下的贷款一般以“房屋装修”名义申请，找装修公司签订合同即可；200万元以上的以“艺术品投资”名义申请，与客户签订相关合同的对手方一般为珠宝公司或典当行。

　　银率网分析师闫博锴表示，央行对于消费贷款用途有严格规定，不能用于购买住房、股票、基金和理财产品，不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类投资，只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。

　　从这个角度而言，通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。

　　各方利益驱动房贷“变身”

　　“客户能顺利拿到购房资金，中介公司能做成交易赚取佣金，担保公司有手续费可赚，银行也能完成业绩指标，各方都有好处，何乐而不为呢？”上海某房产中介的业务员余先生对记者说。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，这种“灰色房贷”是典型的贷款挪用。但记者在调查中发现，尽管认可“灰色房贷”存在违规之处，但无论是购房者、担保公司、中介机构，甚至银行本身，都十分乐意从事此类业务。

　　一位不愿意透露姓名的上海银行业人士表示，此类“灰色房贷”现象其实一直都存在。“一般而言，只有手续、材料合规的情况下，银行才会发放消费贷款。至于材料背后是否存在假合同或资金挪作他用等问题，银行方面受限于人力、成本等因素，虽然会有检查，但难以全面覆盖。”

　　广州一家银行的个贷部负责人告诉记者，放款后银行会定期对申请人的还款和资信情况进行跟踪调查。曾经有贷款人以装修的名义获得30万元的五年期贷款，用于购买二套房，但银行放款后一周内，客户就直接把钱从第三方账户从银行转账转到了自己的账户。发现这笔贷款存在明显作假行为后，银行方面立即启动追讨，并要求一年内还清。但这位负责人也坦言，若对于此类情况进行逐笔调查，银行既没有动力，也缺乏足够的资源。

　　记者在调查中发现，即使意识到部分消费类贷款可能流向房贷，银行也大多选择“睁一只眼闭一只眼”。

　　与按揭贷款相比，消费类贷款不仅期限较短，而且根据贷款人的资信情况，其利率还可以在基准利率基础上有所上浮，对银行而言收益更高。

　　另外，个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成，对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下，此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。

　　上海一位典当行业资深人士也表示，包括一些购房者在内，用“艺术品投资”的名义向银行申请消费贷款，再转作他用，在业内并非秘密，甚至已经成了“约定俗成”。

　　“用这个名义不仅贷款额度大，而且好操作。比如贷款申请下来之后，万一遇到银行核查，客户完全可以说没能买到或拍到看中的艺术品。”这位典当业内人士说。（房地产时报）