近期，随着全国房地产市场的回暖，以及一线城市及部分二线城市房价的暴涨，记者周围谈论房子的朋友又多了起来。近段时间，被好几位朋友咨询，要不要提前还房贷。毕竟，除了房子，还有股票、信托，以及各种理财渠道。就此，记者请教了我市某银行界资深房贷经理。
要不要提前还房贷，首先要考虑当前的房贷利率。一般来说，房贷利率并不是恒定的，会根据当年当时的利率水准进行调整。这大致有三种情况：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（如工商银行、农业银行、建设银行等）；二是满年度调整，即每还款满一年后调整执行新的利率（如中国银行）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率。此外，公积金贷款利率的调整一律在每年的1月1日。同时，无论基准利率是上浮还是下跌，客户原有的房贷折扣保持不变。如5年以上房贷利率从5%降至4%，当时贷款合同是打7折则还是7折，从3.5%调整到2.8%；当时合同签的是上浮10%，利率调整后，还是1.1倍，从5.5%到4.4%。
近年来，由于多次降息，房贷基本利率出现了明显下降。如今，不打折的5年以上房贷基础利率只要4.9%。从投资收益率的角度来看，很多银行系理财产品的预期年化收益都能跑赢4.9%，而一些风险相对较高的权益类产品则收益更高。如果有余钱，可以通过多种投资渠道来覆盖掉房贷的资金成本。
另外，还要观察经济大环境。今年以来，更多国家开始实行新一轮的量化宽松政策，国际国内市场上都不缺钱。人民币的购买力可能会持续贬值，银行基准利率很可能再次下降；而我们的收入水平则在不断提升（正常情况下）。也许，5年后、10年后，当年让你“压力山大”的每月还款额，占据收入的比例已经越来越小了。
当然，我们也要看到房价波动的风险。房贷利率会放大房价涨跌对我们的影响，首付越低，杠杆越大；房贷利息的存在，对涨跌幅的放大效果是不同的。简言之，房价涨时，实际收益率扣除房贷利息后是缩小的；房价跌时，跌幅加上房贷利息是扩大的。
是否提前还贷，还要考虑不同的贷款模式。一是公积金贷款。目前，5年以上的公积金贷款利率不足4%，5年以下公积金贷款利率不足3%，非常低廉，没有必要提前还贷。二是还款期限超过三分之一的等额本金，剩下的利息已经越来越少，不需要为节约利息选择提前还款。三是还款期限已经超过二分之一等额本息，可以选择提前还款，但还是要看准时间。
总之，由于房贷具有期限长、额度大、利息低等优势，借到了尽量不要提前还。这样的贷款不是什么人、什么时候都可以借到的，值得珍惜。
