银行密切关注房地产信贷风险
据21世纪经济报道记者在各地调研结果表明，目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠，也有极个别出现8.3折以上。
国有大行中，以农行为例，农行上海某支行个人客户经理表示：“商业贷款金额以180万元为界，超过180万的，利率折扣可低至8.5折；180万以下的，折扣为8.6折。”
北京分行则已有8.3折优惠。另外，工行北京分行对于首套房也是执行首付三成，首套利率可低至8.5折。
股份制银行中，招行和民生较有代表性。
招商银行上海某支行，房贷客户经理告诉21世纪经济报道记者：“商贷在100万元-200万元之间的，利率优惠为8.7折，200万元到400万元的，利率优惠8.6折，400万元-1000万元的优惠8.5折。”
民生银行则针对不同的合作楼盘和二手房中介，以及客户资质，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。
城商行和农商行中，宁波银行在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折，二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折，二套房利率可低至基准。
据21世纪经济报道记者了解，杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付，平均利率是基准95折，业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付，但一般实际执行40%首付。
上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士，并未得到银行官方确认，具体执行利率可能存在差异。
有银行业内人士透露，考虑到资金和税务等成本，目前银行房贷的保本价在83折左右，“低于这个价格，一定是亏的”。
多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。
某大行信贷部门人士接受21世纪经济报道记者采访时称，目前还没有对房贷政策进行调整，但对房地产贷款风险保持密切关注。
有股份制银行上海分行零售部人士告诉21世纪经济报道记者，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。
前述某大行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财，或者资本市场。
多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。
民生银行上海地区相关零售人士则表示，除了严格审核贷款人本身的背景，在合作楼盘的选择上，也尽量不碰外环以外的房子。
地产公司融资成本快速下降
一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张，另一边，房地产开发贷款也在去年开始回暖。
根据央行上海总部公布的数据，1月上海地区房地产开发贷款止跌回升，新增135.5亿元；其中，地产开发贷款增加最多，单月新增378.7亿元，同比多增379亿元；商业用房开放贷款增加68.8亿元，同比多增3.1元。
回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。
以去年11月为例，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。
同时，值得注意的是，根据权威部门相关调查，除了表内信贷，还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。
据人行北京营管部统计，2015 年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元，而2014 年为减少105.4 亿元。
有财富管理公司产品人士表示，自去年以来，可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商，去年年初他们的融资成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了，地产公司从拿地的保证金到开发贷，全链条提供融资，资金很充裕。”
不过，某大行有关信贷部门人士告诉21世纪经济报道记者，在房地产开发贷款方面，总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目，三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”
而有某浙江地区城商行人士则表示，在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称，总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢，比如杭州、嘉兴（靠近上海）、湖州、丽水（靠近江西）。
某大行宏观策略研究认为，目前高层对房地产市场的调控政策，主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策，但是北京上海目前还没有。今年上半年可能开始调整，下半年根据房价走势，政府有可能采取一些行政手段，比如提高税率的百分比，调整首付比例等，调控一线城市房价。”该大行相关研究人士表示。
“风险最大的，还是商业地产”，另有上海地区城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击，以及上海不断上涨的租金，一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。
对此，上海银监局也在持续开展全口径压力测试，并要求各机构强化风险总敞口管理，合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策，加强对商业地产的风险管控。（21世纪经济报道）
