供需格局反转
尽管宽松的政策环境“似曾相识”，但市场状况已与此前不可同日而语。此前的几轮大宽松之际，房地产业正处在增长期，市场规模尚未到达顶点。经过此后几年房地产投资连续高速增长，市场已出现明显的“供大于求”局面，增长乏力。
来自国家统计局的数据显示，截至今年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，创历史新高。与2011年相比，增长幅度超过100%。
库存过大也影响了市场信心。今年前11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增速仅为1.3%，创历史次低点（最低点在2009年2月，房地产开发投资累计增速为1%）。且已连续多月低于同期的固定资产投资增速。
同期，全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降33.1%，土地成交价款下降26.0%。连续多月保持负增长。
“房地产核心指标仍然在拖经济的"后腿"。”杨红旭向21世纪经济报道记者表示，尽管今年以来房地产市场交易明显回暖，但销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。
杨红旭续称其原因在于，其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二，作为“三驾马车”的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。
与此同时，市场分化的局面也正加剧。多数二三四线城市的房地产市场，都出现明显的供应过剩局面。一线城市和部分东部核心城市的市场，仍然处于供不应求状态。过去几年来，一线城市和其他城市在房价增速、投资趋势、政策方向等方面的分化愈加明显。
短期内难成经济推手
在新一轮市场宽松的环境下，房地产市场能够有何表现？21世纪经济报道记者综合多家券商的报告发现，尽管各机构在单个指标的判断上略有不同，但其总体结论仍然十分一致，即短期内，房地产很难成为宏观经济的“增长推手”。
中银国际的报告指出，从人口年龄结构来看，我国目前处于住宅需求的顶部区域，但考虑到明年积极推行的“去库存”战略，二三线楼市有望释放一定的销售弹性。预计2016年全国商品房销售面积同比增长5%，销售额同比增长7.6%。
上游方面，行业投资已经进入低速运行的新常态。由于今年购地量大幅减少，预计明年上半年新开工持续低迷，施工面积也将受此拖累。综合来看，预计2016年房地产投资增速为2.8%，新开工面积同比下降10%，竣工面积同比增长4%。
中信建投的观点与此略有出入，该机构预计，2016年全国销售面积同比下降4.5%，销售金额同比下降1.8%。理由在于，需求的累积需要周期，明年从大概率上看是市场的“小年”。但该机构也指出，未来不排除考虑由于流动性环境变化对销售预期进行调整。
对于2016年的房地产投资增速，该机构预计为2.6%。
相比之下，平安证券的观点较为悲观。该机构认为，由于新开工及土地购置下行，2016年行业投资增速有进一步下行的压力。预计2016年全国房地产投资增速同比增长1%，新开工同比增长-5%，土地成交价款同比增长3%。
平安证券指出，2016年房地产对经济的拖累将更为严重，主要体现在两个层面：第一个层面是房地产投资增速有进一步下行的压力，这主要与房地产行业的中长期拐点有关。
另一个层面是结构性矛盾。未来随着城市扩张乏力及对于征地的限制， 城市扩张增速显著放缓。这种结构性变化已打破企业家对“周期”的幻想，由于土地价格上升挤压公司利润，行业利润下行的变化短期内不可逆转。
但对于房价走势，上述机构都认为明年房价存在上涨压力，一二线城市房价甚至面临大幅上升风险。平安证券预测，明年一线城市房价上升10%，二线城市上升3%，三四线城市同比持平。（21世纪经济报道）
