近日，辽宁省政府公布稳定房地产的新七条措施，系该省半年内第三次出台房地产新政，此前4月、6月也两次出台相关措施。
本次公布的《关于做好促进商品房销售的通知》要求辽宁各市对存量商品住房的基本情况开展调查摸底，并结合本地区保障性安居工程年度计划和城市危旧房拆迁改造计划，制订商品房去库存的工作方案。
21世纪经济报道记者获悉，虽然1-7月辽宁房地产施工面积和投资额降幅在全国居首，但其房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还要多，投资强度过大导致辽宁房地产的去库存压力比全国其他地区更甚。
沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶认为，此次政策的核心的问题还是要解决库存。
投资、销售双降
本次新政明确提出，将小户型和户型适合的存量商品住房，纳入安置房房源。
另外，再次调整普通商品住房认定标准，制定二手房交易个人所得税激励政策。对居民在一年内卖旧买新，新房价格高于旧房的，其缴纳的个人所得税，将由各市实行具体的激励政策。
《通知》也指出，要加快释放住房公积金支持住房消费。适度减少土地供应，稳定住房供应。
交通银行(6.06, -0.20, -3.19%)研究员夏丹认为，辽宁房地产投资今年以来持续负增长，在东北最为突出。
对于新政提出不再统一建设回迁安置用房，全面推行货币化安置，夏丹认为，这可以起到一箭双雕的作用，“既解决了存量商品房消化的一个问题，也解决保障房建设的问题。”她说。
此外，新政还对普通商品房给予新的认定标准：容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下，这比4月新政的“144平方米以下”的标准有所松动。
国家统计局数据显示，1-7月辽宁房地产施工面积为2.76亿立方米，投资为2579.4亿元，分别同比下降-21.1%、-25.2%，降幅在全国居首。
从销售情况来看，则下行压力更大。比如省会城市沈阳1-6月销售面积同比下降38.3%。商品房销售额同比下降29.8%。
库存消化难度大
如前述，虽然1-7月房地产施工面积和投资额降幅在全国居首，但辽宁房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还多。
21世纪经济报道记者获悉，今年上半年辽宁GDP增速为全国最低。辽宁常住人口2014年为4391万，位居全国第14位，但是房地产施工面积为全国第8位，投资额为全国第6位。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]指出，沈阳目前的库存仍是省会城市中最高的。从全国35个统计的城市看，平均库存的商品房需要14个多月才能消化完，但是沈阳需要消化20个月。
“这主要与外地人口流入慢有关，经济不抢眼，导致已有商品房难消化。”杨红旭说。
数据显示，2014年辽宁全省常住人口为4391万人，比上一年仅仅增加了1万人。
夏丹认为，辽宁人口流出比较多，与当地经济发展放慢有关，因为房地产是跟着人走的，在整个地区对人的吸引力不具备的情况下，人口向外流出的动能就比较大。
“未来还可以在包括财税、信贷等方面，出台一些比其他区域更宽松的政策。”夏丹说。
相比较而言，四川2014年常住人口有8140万，几乎接近于辽宁的2倍，但是今年1-7月四川房地产施工面积仅比辽宁多25%左右，两地的房地产投资额接近。这从一个侧面反映出辽宁的房地产投资强度大。
中原地产首席分析师张大伟认为，可能问题并不在房地产本身，而是整个产业结构。辽宁现在正处于经济转型的节点，而且由于人口年龄结构等问题，房地产市场出现了萎缩。
因此辽宁当前要做的工作就是去库存，减少楼房新建，减少人口流出，放松市场政策，增加保障性住房建设，推进货币化安置。（21世纪经济报道）
