上海楼市政策惹关注
从去年第四季度至今年上半年，政策层面开始定向宽松，需求开始激活，楼市基本面开始出现快速好转；在今年7月初，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。
在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，上海市委书记韩正指出，要减少对房地产业发展的依赖；同时密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。
而在今年3月全国两会期间，上海市政府对于上海楼市的态度较为“中庸”，并没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此，同策咨询研究部总监张宏伟判断：“这是上海楼市政策开始出现收紧的一个信号。”
如今，上海楼市基本面好转已经成为定局。那么，当国家意识到未来尤其是下半年上海楼市房价会快速上涨之时，楼市调控政策出现“阶段性”收紧也是理所当然。
四季度或成“窗口期”
那么，上海楼市政策面到底是否变化以及何时收紧？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，首要关注的应该是商品房库存去化周期及其背后的房价上涨压力。届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。
从库存去化周期来看，当前尤其是第二季度以来，上海商品住宅市场成交量出现大幅回升，这也就意味着市场去化速度的提升，市场去化周期降低及去库存压力降低。
同策咨询研究部数据显示，截至7月30日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1201.38万平方米，但是，由于6－7月半年报行情的出现，市场去化速度已经有所提高，7月底市场去化周期已经缩短至8.48个月。这说明，短期内上海楼市去库存的压力减轻，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。
张宏伟说，从下半年楼市走势来看，由于上海楼市去库存压力下降，市场去化周期已经下降到10个月以下。根据同策咨询研究部的研究结果，当一个城市楼市去化周期低于8个月时，房价将步入快速上涨通道。而当前上海楼市去化周期已经接近8个月，这也就意味着随着下半年市场去化速度的提高，随着股市套利资金转投楼市，市场去化周期将进一步回落，下半年市场将处于“无房可售”的局面，届时，势必会再现买涨不买跌，投资投机性需求或许将再次搅动上海楼市。
同时，从房企的推盘周期来看，6月份半年报行情之后，开发商推盘节奏明显放缓，再加上天气原因，第三季度并不是开发商集中推盘的时间段，从8月初推盘及成交情况来看也确实有所回落。从观察来看，大多数开发商将推盘量放在了9月份以后，这意味着下半年量价齐升的买涨不买跌行情有可能会在第四季度出现。
从上述分析来看，下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段。因此，从政策面收紧的“窗口期”来看，第四季度或成为上海楼市政策面集中收紧的“窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“3·30”房贷新政的执行力度、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式来控制地价过快上涨对房价的影响等，都有可能成为第四季度政策的发力点，从而短期内抑制投资投机性需求，防止房价过快上涨。（国际金融报）
