楼市“3.30”新政的春风吹响了换房人群入市的脚步，让具有置业升级人群在整体购房人中的占比持续升高。“伟嘉安捷”指出，很多有换房需求的人在现行政策下对首套和二套的界限较为模糊，而且在限购未限贷政策下，面对商业贷款和公积金贷款两种贷款方式，置业升级人群该如何抉择呢？“伟嘉安捷”以购买一套总价为420万的住房为例，从以下两类人群进行分析：
首套房全款购买，现已卖掉
商业贷款VS公积金贷款：
一、商业贷款：
套数：首套房卖掉后二次购房使用商贷算首套
专家计算：“伟嘉安捷”指出，在购房人首套房全款购买且出售的情况下，在二次购房时，使用商业贷款会被算作首套房。首付比例30%为126万，按照贷款额294万、20年期、各家银行普遍八八折的利率计算，等额本息还款月供为19354.01元，总利息支出为1704961.99元。
二、组合贷款：
套数：二次购房使用组合贷款算首套房
购房卖掉后，使用组合贷款仍会被算作首套房。首付比例为30%，首付需要126万，用组合贷款公积金部分额度为120万，按照20年，基准利率计算，月供为7114.66元，总利息支出为507518.35元。而商业贷款部分贷款额度为174万，每月还款10654.41元，总利息支出817057.36元。两者月供的和为17769.07元，总利息和为1324575.71元。
结论：通过对比计算可以看出，如果购房人首套房全款购房且已出售，再次购房时，用组合贷款的月供和利息支出都会低于商业贷款。
首套房贷款购买，房贷未结清
商业贷款VS公积金贷款：
一、商业贷款：
套数：二次购房使用商贷算二套
专家计算：“伟嘉安捷”认为，在购房人首套房贷款购买且未结清贷款的情况下，二次购房时按照政策用商业贷款会被算作二套房，以各家银行执行的首付比例来看，按照首付比例50%计算，首付210万，贷款210万、20年期、等额本息还款月供为15306.68元，总利息支出为1573603.9元。
二、公积金贷款：
套数：二次购房使用公积金贷款算二套
专家计算：“伟嘉安捷”认为，如果购房人名下有一套住房且未结清贷款，按照公积金目前“认房又认贷”的标准，使用公积金贷款会被算作二套房。首付比例70%，为294万，贷款额度为126万，按照贷款20年，基准利率上浮10%计算，等额本息还款月供为7903.53元，总利息支出为636846.97元。
结论：通过对比计算可以看出，如果购房人名下这套住房还没有结清贷款，再次购房时，使用公积金贷款和商业贷款的首付压力都比较大，所以最好将名下现有住房结清，再贷款购买新房。
