房贷认房不认贷，如何还房贷，提前还房贷划算吗？

央行9月30日发布的房贷新政对于已经拥有一套房的购房者来说，当然是一个利好，因为即便你手上已经有一套房子，只要提前还清房贷，银行也是“认贷不认房”，买第二套房只要三成首付就可以走起。因此，新政出台后，一些准备再购买一套住房的人，开始着手将手中已有贷款的房子提前还贷了。

银行人士：“认贷不认房”3种情况提前还贷不划算

我们家有一套两居室按揭房，贷款期限为20年，已经还贷近8年时间，现在家里人增多了，想换一套大户型居住，可不可以只首付三成呢？”市民赵女士向银行咨询房贷问题。“你必须把‘老房贷’还清，这样才能算首套房，享受首付三成，利率上浮10%。”银行工作人员告诉她，否则就只能算第二套房，首付必须六成，利率也是在基准利率基础上上浮10%。

“如果算第二套房贷，必须首付六成，这样我们就差首付款。”赵女士说，她看中的几个户型，套内面积都在120平方米左右，总价最低也要80万元。“我们现在只有30多万元现金，首付六成至少要48万元，还差一大截呢！”

怎么办？有人建议赵女士，先借钱将“老房贷”还清，然后重新按揭一套大房子，待新房子装好以后，将小户型卖了再还账。

“我听朋友说，按揭房前几年的月供，基本上都是还银行的利息。”赵女士纠结的是：已经按揭了8年，不晓得“先还老房贷，再办新房贷”这种方式到底靠不靠谱？

建议：7折利率、还款超1/3 这些用不着提前还贷

市民将“老房贷”还清，再办新房贷，以此可以享受首套房贷政策。银行人士提醒：这种“还老贷新”的方式，不一定划算。在“还老贷新”之前，一定要考虑三个情况。1、手头的贷款优惠力度有多大？2、已经月供了多长时间？3、手头已有资金的投资收益如何？

情况1：若“老房贷”享受的是7折利率优惠，目前执行年利率应为4.585%，比银行五年期存款利率还要低。这样的贷款，提前还贷当然不划算，银行可能也欢迎这类市民提前还款。一旦你将手头的7折利率贷款结算，再去申办基准利率上浮10%的贷款利率，在整个贷款期限内增加的利息说不定就抵得上多出的首付款了。

情况2：若“老房贷”选择的是等额本息还款方式（记者注：多数“月供族”是选这种），一旦还款时间已过1/3，相当于已向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷着实不划算。当然，若月供时间超过了一年（没超过一年可能要交违约金），但又没超过1/3，则可以考虑提前还贷。

情况3：至于“手头已有资金的投资收益”，则是看自己的投资理财能力。如果这笔钱获得的投资收益高于贷款利率水平，还不如把这笔钱先拿去投资，待适当的时候再想办法“还老贷新”。

因此，像赵女士已经还贷8年的这种情况，提前还贷就不划算了。如果赵女士想再买房，建议放弃首套房的政策，最好找亲友筹集10余万元，凑齐二套房的六成首付款。

操作：如何提前还房贷变首套

那么提前还贷应该怎么还呢？记者从银行了解到，目前提前还贷包括两种。一种是提前偿还部分个人住房贷款，另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，购房者申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减剩余贷款本金。

银行工作人员解释说，银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元 （本金是27万元，利息是9万元），赵先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算月均还款额。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。

对此，提前还款如何操作还需仔细看银行贷款合同的约定，有些对时间有特别规定，有些是存在违约金，此外，还要看当时贷款利率及剩下贷款余额跟结清后新购住房的贷款金额及利率水平，孰高孰低等。银行人士特别提醒，提前还款的时间节点，不要安排在后半段时间，因为相对而言，大部分利息已经归还了，剩余利息不多，已经达不到节约利息的目的了。