今年夏天一个中午，榆林市城市投资经营集团有限公司（下称“城投集团”）的会议室聚集了不少人。有人带着饮料，有人带着泡面，还有人带着西瓜和瓜子。他们不是来开茶话会的，而是等待城投集团负责人对他们的退房诉求给一个明确的回应。
一边是购房者强烈的退房要求，一边是城投集团“缺钱”的尴尬，双方持续半年多的拉锯战，成为榆林房地产市场众多退房纠纷的一个缩影，也是煤炭经济链条风险蔓延至房地产的一个病灶。
《第一财经日报》记者近日发现，在榆林市区、横山区、榆横工业区以及榆林高新区，目前仍有大量土地开发、楼盘在建，也有不少圈而不建的土地和停工的楼体框架。而榆林市下辖的神木县则更为严重，神木新村高档楼盘鳞次栉比，但是其中相当一部分已经停工。
“富人炒地、有钱人炒房。”黄金十年期间，倒煤矿发财的一批人大量囤地，财富变成了土地，变成了房子。如今房价大跌使得个人财富大幅蒸发，退房潮来袭也使得房地产开发企业资金链越发绷紧。
击鼓传花戛然而止
“倒沙梁，倒房房，倒地皮。”榆林本地一名企业经营者对《第一财经日报》说，从2001年到2011年是榆林的黄金十年，做房地产生意的人也在激流而上的经济中投机获利。随着越来越多的人加入到房地产投资当中，炒房潮渐起，击鼓传花式的房地产转让现象隐现其中。
如今鼓声已戛然而止。榆林市区多数楼盘的价格与2011年相比，已经下跌二到三成，高新区房价下跌更加明显。
“高新区基本上没有高新技术企业，基本上就是房地产开发。房地产与煤矿差不多同时起步，稍微晚一点。等到煤矿一停摆，房地产业就不行了。外地人大量回到本籍，包括四川、河南以及陕西南部地区的打工者，人口大量流失。另外下面区县过来的农民，也很多都回去了。”上述企业经营者表示，2011年榆林高新区部分地区房价达到1万元/平方米以上，现在已经跌落至约6000元/平方米，弃房、退房现象很多。
虽然价格大幅下滑，但实际上也多是“有价无市”，更有甚者不但不再买入反而大量退房。
《第一财经日报》7月末在榆林调查发现，榆溪雅园有数十名业主组成了相对稳定的“退房团”，他们在网上互通信息，线下定期活动。近期，这个退房团多次到榆林城投集团围堵相关负责人，要求退房或者降价。榆溪雅园开发商榆林市城市投资房地产开发有限公司（下称“榆林城投地产公司”）， 是榆林城投集团的全资子公司。
榆林本地人侯青（化名）是上述退房团的组织者之一。他对《第一财经日报》称，2013年底他支付了30万元定金购买榆溪雅园一户129平方米期房，购房均价在8000元/平方米左右。
据侯青称，榆溪雅园由榆林城投集团旗下公司开发，本来是用于政府单位内部团购。侯青提供的一份入住名单显示，榆林市人大、发改委等部门都有多名人员参与购房。但是在实际销售时，相当一部分住房是通过个人转让的方式直接向社会人员销售。只不过内部团购人士对外转让时会收取一定的“转让费”，少则三五万，多则十几二十万。
“榆溪雅园一期项目已经延迟交房，我们二期还不知道盖不盖得起来，三期预付款已经都收了，坑还没挖。我就是希望他们把首付款30万退给我，转让费我可以不要。”侯青对《第一财经日报》记者说。
侯青出示的其与榆林市东升房地产营销有限公司（下称“东升公司”）签订的《购房委托协议》显示，侯青委托东升公司购买住房，需要支付三笔费用，包括向房主支付30万元预付款、3万元转让费以及向东升公司支付1万元诚意金。诚意金用于委托东升公司为其在2013年11月16日前“积极联系洽谈购房”，而协议的签订日期是2013年11月15日。
从侯青购房的高额转让费、高中介费交易细节可以看出，榆林房地产市场热潮在2013年底依然有余温。
和侯青类似，目前退房纠纷中的大批购房者是在2013年下半年加入到购房大军行列的。他们还没有品尝过房价飙升带来的收获，就立刻迎来了房价的突然下跌。这些人，也成为榆林本轮房地产市场深度调整的最后接棒者。
榆林当地投资界人士对《第一财经日报》表示，在2013年之前的几年中，榆林房地产市场一路向上。一个突出的表现是，房子转手率高，买房需要先买号，与售楼处或者房地产开发公司有“关系”的人开始做“倒号黄牛”，一个号倒卖3万～5万，每天净收入几十万者不在少数。另一个表现是追求快速转让，忽略转让程序合法性。
“有的业主买了房子之后，在欠债需要把房子抵押给别人时，才发现房子从来就没有过户给自己。”西安一名律师告诉《第一财经日报》，他曾处理过一起民间借贷纠纷案件，当事人的房子是从别人手中快速买进的，而他的上家、上上家甚至更早的买卖者都不是房主，因为房主从第一次交易起就没有变更过。
“可以说是缺乏法律常识，还有就是当时交易太快，变更手续太麻烦。而周围很多炒房者都是这么转让的，所以没有人感觉到风险，直到链条上有一环出现问题。”上述律师说，这样的案子一般是死结，法院进行处理难度也非常大。
