因涉及较多因素,二手房在交易过程中及交易后出现的纠纷也相对比较多。其中以贷款、购房资格等因素影响交易,合同约定有漏洞、单方面违约等问题居多。业内提醒,在买卖之前最好将各种因素约定在内,以避免不必要的纠纷。
专家点评:业主拖欠物业费纠纷常有发生,如果前期没有做到妥善预防,一旦发生纠纷,买受人往往非常被动。建议:1、在买卖合同中约定,买受人留一部分 尾款(一般为2万至3万),待完成物业交割手续后再支付给出卖人;2、在买受人支付尾款前,买卖双方先到物业公司做物业查验,确定无欠费纠纷的情况下再支 付尾款。
2、卖方将首付款挪作他用,且后期无钱偿还银行贷款。吕女士通过某中介公司购买了位于北京朝阳区富力城的一套房屋,因卖方贷款尚未还清,根据买卖双方 约定,用买方的首付先为卖方偿还银行贷款,然后注销抵押并过户。但就在吕女士将首付支付给卖方后,两个月的时间过去了,卖方却迟迟未办理银行还款,而是直 接将首付用于生意,且短期无法取回。由于吕女士也需要贷款支付剩余尾款,故拿不出钱款为卖方偿还银行贷款及办理注销抵押手续,遂产生纠纷。
专家点评:使用买方的首付为卖方偿还银行贷款的,一定要谨慎操作,不给卖方挪作他用的机会。此类风险常见规避办法是,首付款不是直接支付给卖方,而是 要先让卖方和银行约好还款日期,到时买方与卖方一同到银行,买方将首付直接打入卖方的还款账户,并要求银行即时扣款,并出具还清贷款的声明。
3、银行贷款放款慢,导致卖方不能及时收到房款。黄女士在北京有一套房产出售,王先生需要贷款购买此房屋。买卖合同签署后,一切交易手续均正常完成, 但是恰逢银行政策收紧,放款困难,而黄女士又居住在国外,不能长期留京。银行迟迟不能放款,导致其不能按照既定时间出国,这给黄女士造成了很大困扰。而着 急买房的王先生也长期在外地出差,因为各种手续来回奔波也让王先生头疼不已。
专家点评:在签署房屋买卖合同时,如果买方需要贷款,卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。