公积金限额冲击 置业者贷款买房议价能力降低（2）

    公积金贷款买房议价能力降低

    由于公积金贷款难广为人知，一手楼开发商和二手房业主都对公积金贷款买家采取相似的处理办法。一手楼开发商减少公积金贷款买家的优惠幅度，二手房业主则向一次性付款或者纯商贷买家倾斜。

    保来理财黄俊朝表示，由于二手房是现房交易，通常都是一手交钱过户一手交楼，故此在递件过户之时收齐楼款是二手房业主共同的心愿，有的业主甚至愿意为一次性付款买家让步几万元或几十万元，视乎总价而定。在贷款买家中，哪种贷款放款最快则是业主优先选择的客户。对于急售房屋的业主来说，他们宁愿大劈价都不愿意等贷款放款，而大部分业主都是不等钱用的业主，如果一次性付款的买家砍价太大，他们宁愿选择贷款买家。

    对买家来说，公积金贷款与商业贷款的利息差从长远来说是很大的，但分摊到100来期的月供来说，只不到100元的差距，而且商业贷款买房照样可以半年提取公积金一次，买家也非公积金不贷。

    记者以10年期50万贷款计算，公积金贷款利率为4.5%，10年利息总支出为12.183万元，月供5181.9元；商业贷款利率为6.55%，10年利息总支出18.2815万元，月供5690元。从利息总额算，10年贷款，公积金贷款比商业贷款少花6万元，但月供相差只不过70多元。

    公积金限额贷款贴士：

    想抢贷款额度 先整理好自身资料

    汇瀚按揭莫静表示，现在“望天打卦”等贷款的一批买家大多是6~7月成交的，其实公积金贷款一直到7月第四周才出现停贷，之前都正常发放。由于7月底积压了一批贷款申请者，加上8月开始限额贷款，故此公积金贷款的紧张态势一下子拔到最高，预计未来仍会如此。

    按揭人士表示,在额度紧张“先到先得”的情况下，各位贷款申请者应尽可能准备好自身资料，如身份证、户口本名字不符，收入证明、家庭房屋证明、未婚证明等证明应该买房之初就立即准备好，一签约就把资料交上去，唯有自己加快流程才可以在抢额度上占有优势。除自身资料外，“卖一买一”的买家涉及腾额度或赎契的，至少要预备3个月时间。此外，买家平时还需注意个人信用记录，信用卡逾期还款3次就有可能蒙上污点。公积金贷款月度限额10亿，不管是“拼”什么，总之做好自己是关键。

    笋盘频现投资客出手

    一次性付款 获折让高达9.9%

    7月二手楼市交投活跃度继续维持低位，但因业主资金周转或换房套现而出现的笋盘数量有所增多，吸引部分投资客出手抄底。据合富置业成交数据显示，2014年7月二手住宅成交均价为21679元/m2，环比2014年6月下降4%，同比2013年7月升6.8%。

    合富置业市场经理梁燕明表示，二手楼市交投持续胶着，促使一些急于套现的业主不得不将心理价位降低，大幅让价以求尽快将物业脱手，即使是平均让价幅度少于5%的小户型，在7月亦录得较市场价低近10%的二手笋盘成交个案出现。

    进入下半年银行信贷额度延续上半年偏紧的状况，首套房贷利率仍普遍出现5%~10%的上浮，放款慢的“硬伤”令非一次性付款购房人士在与业主讨价还价的过程中始终屈居下风，二手房小业主更愿意将物业卖给有能力一次性付款的购房者，以及业主愿意给予一次性付款购房者更大让价幅度的情况并未发生明显转变。合富置业成交数据显示，7月一次性付款购房个案平均让价幅度达9.9%，而非一次性付款购房个案的平均让价幅度仅5.9%。

    合富置业成交数据显示，7月一次性付款购房个案占比仍处于42%以上的高位，并略高于6月一次性付款购房占比值。但7月一次性付款购房个案的平均总价从6月的291万元/套下降到237万元/套，主要是一次性付款购房个案的平均面积减少所致，7月一次性付款购房个案的平均面积仅96.7平方米/套，而6月一次性付款购房个案平均面积达108.2平方米/套。