3. 2014年房地产投资增速的敏感性分析。基于以上几项预测，我们对2014年房地产投资增速的敏感性分析预测，2014年房地产投资增速降至14.7%至16.5%的可能性大，中性的预测为15.1%，较2013年19.6%明显回落。分季度来看，地产投资增速在1季度降至17.6%后，预计后面三个季度增速分别为14.6%，14.6%和13.2%。
地产下行直接拖累经济
房地产投资增速如果从2013年的19.8%降到2014年的15.1%，对固定资产投资和GDP的直接拖累到底有多大？
2013年房地产投资较2012年增加1.42万亿，对2013年固定资产投资增速的贡献为3.89%。然而，由于2014年地产投资增速降至15.1%，地产投资额较2013年仅增加1.3万亿，对2014年固定资产投资增速的贡献为2.98%。因此，2014年地产投资下行将直接拖累固定资产投资增速0.9个百分点。
房地产投资对GDP的拉动效应的计算稍显复杂。首先，房地产投资中的土地购置费不计入GDP，因为土地购置费只是土地所有者(使用权拥有者)与金融资产拥有者之间发生交易，没有生产活动发生，从而也就没有增加值产生。其次，这些年投资拉动GDP的乘数效应逐渐下降。据国家统计局许宪春(2011)等人的研究 ，当期投资对当期GDP拉动的乘数较低，2009年已降至0.8。从最新数据看，2012年资本形成总额仅为固定资产投资的69%。
因此，我们剔除地产投资中的土地购置费并假设2014年投资乘数为0.6来计算。2013年房地产投资对GDP增速的贡献为1.45%，如果2014年地产投资增速降至15.1%，它对GDP增速的贡献为1.15%。因此，2014年地产投资下行将直接拖累GDP增速0.3个百分点，意味着仅是地产，就能将经济增速从2013年的7.7%下拉至2014年的7.4%。
地产下行还间接拖累经济
上面分析的是地产对经济的直接影响。由于地产链条非常长，其景气变化对上中下游多个行业的需求有很大影响，这里根据2010年的投入产出表对地产拖累经济的间接影响予以测算。
我们先计算投入产出表中有关房地产的完全消耗系数，它指的是地产投资每增加一个单位，需要直接和间接消耗的各部门产品或服务的价值量。房地产对国民经济各行业的影响，除了体现在房地产业上，还有很大一部分体现在建筑业中，缘于建筑工程投资占地产投资65%，安装工程和土地购置费等占35%。
基于建筑业和房地产业的完全消耗系数，分行业看，房地产投资确实对中上游行业(钢铁、有色、机械、煤炭、水泥、化工)的需求影响最大，而对服务业子行业的影响，主要在交运仓储邮政、批发零售、金融、租赁和商务服务这几个行业。
完全消耗系数体现了地产对各行业产值的拉动，但要体现在GDP中，还得考虑各行业的增加值率。基于以上计算而得，单位地产建筑工程投资对GDP拉动的系数为0.739，单位除建筑外的地产投资对GDP拉动系数为0.244。如果2014年地产投资增速降至15.1%，地产投资衍生的各项需求对GDP增速的贡献为1.29%，而2013年为1.53%。因此，2014年地产投资下行将间接拖累GDP增速0.24个百分点。
另外，房地产景气下行对各种耐用品的影响显而易见，地产销售稍领先于乘用车、家电和家具的销售，缘于：一方面，地产销售下滑直接减少后期添置耐用品的需求，另一方面，地产下滑通过降低居民收入增速也影响到对耐用品的需求。
地产救市能否拉升经济
地产景气下行对于地方政府而言，影响巨大。2013年房地产相关税收(地产营业税、契税等)近1.9万亿，加上剔除拆迁补偿后的土地出让净收入1.1万亿，与地产直接相关的政府收入共计3万亿，占当年地方政府收入(本级＋中央税返和转移支付＋土地净收入)的20%。
2014年，大量表内外融资有待偿还，在地方政府债务受控的背景下，土地对地方财政的重要性更加凸显，因此有一些地方政府酝酿救市。据媒体报道，南宁等二三线城市放开限购。我们认为，放开限购、下调二套房首付成数和降低房贷按揭利率是政府可能采取的应对手段。
首先，部分放开限购效果很小。目前占全国销售5%的一线城市放松限购的概率很小，虽然31个二线城市占全国销售27%，但杭州、长沙和温州的合计销量仅占全国的2.37%，个别城市放开限购对全国销量的拉动可谓是九牛一毛。
其次，下调二套房首付成数(从七成降至六成)的效果也比较微弱，因为当前购房人群中首套自住房过半，改善性二套房不足四成。除非全国各地全面降低二套房首付成数，否则销售颓势难以改变。
最后，降低房贷按揭利率才能有效刺激地产销售。利率变化会明显影响到购房者未来多年的偿贷支出，例如，商业贷款(等额本息法)100万20年，在85折、基准和1.1倍利率下，每月还款分别为6917、7485和7876元，利息还款总额分别为 66.01、79.64和89.04万元。
这些年，当房贷利率下行，地产销售面积增速很快就出现反弹。然而，当前房贷按揭利率上升的势头并没有改变，根据地产专业咨询机构的调查数据，3月的按揭贷款政策仍在收紧，持续压制销售。
综合以上分析，部分城市放开限购或更进一步地下调二套房首付成数，都难以改变全国销售的颓势，只有等到房贷按揭利率拐点出现，地产销售才会企稳复苏。然而，正如我们前面所说，销售领先于新开工、施工和地产投资，即使销售在2季度寻底成功，地产对经济的拖累也要持续到4季度。2012年是典型的一年，政策放松特别是房贷利率下行使得地产销售在春节后就明显复苏，但地产投资在3季度末才见底。
