降价的背后：
房企提前跑量
出乎万科意料，万科橙调低预期开盘，一经媒体报道便引发市场讨论。
“不是万科想卖这么便宜，而是批复的价格就这么低。”万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，住总万科橙在报批的时候上报了两套方案，一个是毛坯房，另一个是精装修，批复的价格与万科报批的价格预期相去甚远，考虑到利润率基本上一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择毛坯房入市。
但并非所有的开发商对降价都讳莫如深。“我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，而且我们也在其他地方看准了一些优质地块，准备快速回笼资金，再次做好土地储备。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对北京商报记者表示，此次调低预期入市，除了建委控制价格的因素外，更重要的原因则是开发商对于市场的判断出现转变。
如果说万科的降价是不得已而为之，那么东亚新华的调整售价却是一次主动出击。贾玉鹏在接受北京商报记者采访时透露，首先，作为高周转的企业，东亚新华已经瞄准了北京及其他区域优质地块，需要快速回笼资金、储备土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是激烈竞争的阶段，相比而言，上半年从目前来看开盘项目不多，政策环境没有变化，适合快速跑量。“我们拿地的成本是3000元/平方米，所以即便调低预期，也能够保证收益。”
在这种战略调整下，东亚新华原定在下半年开盘的项目，都准备挪到上半年开盘，包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等，且价格也都要比周边项目略低。另外也有消息称，万科旗下的金域东郡项目二期、首开万科公园里项目的开盘价格都可能将低于市场预期。
在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，通常有两类开发企业会率先主动采用“低价入市、降价跑量”的策略。一类是大型品牌房企，此类企业的运营管理成本控制水平较高，在市场价格预期已经偏高的情况下，即使调低价格快速销售，一样能获得良好的利润率。另一类是正处于快速扩张期的房企，此类企业需要更高的资金流转效率，降价走量的销售策略符合企业自身的战略需求。“另外，即使资金充裕，房企也面临业绩半年考，时间过半，销售压力仍然很大。”
因此，分析称相较于可以拉高利润率的高端、城区内项目，中低端楼盘则不排除以价换量的可能。
“不论是天宫院还是台湖板块，均属于低端刚需项目扎堆区域，此类产品不仅受自住型商品房入市带来的客户分流影响，而且仍面临同区域同类型产品的竞争，这些因素成为开发商让利跑量的最大动力。”亚豪机构市场总监郭毅认为，目前北京楼市释放长效调控政策信号、银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需形势正在发生变化，如此背景下，未来舍价换量的刚需盘将会由天宫院、台湖等区域逐步扩展至其他区域。“区域内有大量竞品的板块就是下一个降价项目的酝酿之地，比如良乡、长阳等。”
购房者的围观：
二手房成交难度加大
就在新房市场连续出现新盘低于预期入市后，二手房市场的情况也有所变化。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，二手住宅合计签约仅3906套，成交价格在3.14万元/平方米，与2月成交均价3.16万元相比再次微跌0.6%。链家地产监测数据同样显示，即使是成交最为活跃的八个商圈，除了广安门和鲁谷因为成交房源性质差异成交均价变化较大外，其余的六个热门商圈成交均价与2月相比，涨幅只有0.2%。
“从去年底开始，成交难度就加大了，此前要价430万元的业主，现在也主动下调到了410万元。”一位海淀区链家地产门店工作人员介绍，业主起初定价虚高，在无人问津的情况下，不得不选择调低预期。
但即便如此，房子还是没能顺利成交。该工作人员介绍，城区内的二手房购房者以改善性需求居多，此类客户在从紧的信贷政策下，倾向于等待时机；而大兴、顺义、房山等郊区县二手房购房者以首次置业者居多，但此类客户群受自住型商品房影响较大，因为目前这些区域的二手房价格通常高于自住房定价，“谁不想花更少的钱，买个新房呢？”一位二手房客户坦言。
根据多家机构统计，北京二手房成交价格已经从去年12月以来连续三个月阴跌，此间又传来新房降价销售的消息，这又将如何影响本就迟迟不愿出手的买房人以及捍卫胜利果实的卖房人？
“虽然二手房买卖不会受到某企业决策影响，但是部分项目降价的消息一定会再次刺激购房人，延续观望，继续等待市场清晰信号。”中国指数研究院总监杜丙国分析，二手房买卖双方的价格博弈将进一步加剧。也有分析认为，二手房房价是否有上涨空间，首先要看供需关系是否平衡。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出，目前北京二手房供需比达到2.7：1，供不应求是主流，但他也坦言，二手房价格上涨动力已经明显减弱。“从目前整体趋势看，预计北京2014年二手房价格上涨幅度肯定会放缓。”
“下一个”的猜想：
降价效应恐难蔓延
不论是主动还是被动，开发商似乎不再执着于售价高预期，那么，下一个降价或平价入市的项目又会是谁？北京房价下调的情况可能来临吗？
带着疑问，北京商报记者进行了市场调查，发现这一现象尚未传导到整体市场。以最新获得预售许可证的通州富力金禧花园与合生滨江帝景两个中低端项目为例，前者拟售均价2.8万元/平方米，比2012年上一期项目每平方米高出近万元，而后者如今2.85万元/平方米的定价，相比今年前两个月的报价也有了每平方米2000元左右的上浮。一位同区域内的开发商也向北京商报记者表示：“我们的楼盘一定不会降价或者是平价销售，因为市场调研显示，目前北京楼市需求还是非常旺盛的。”
此外，高端楼盘依然价格坚挺，根据亚豪机构统计，近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期相比提高了3个百分点。
“从我们目前的市场监测来看，在北京市住宅成交总量当中，总价在平均总价2倍以上的改善型楼盘的成交量占比已经接近四成，而且有逐渐扩大的趋势。”杜丙国分析，除旺盛需求的支撑外，受地王项目下半年陆续入市影响，以此为标杆的高端项目不会轻易、盲目调整预期售价，北京市高端住宅市场量价仍处上涨通道。
杜丙国补充道，按照通常惯例，如果整体市场降价，必定会从远郊区县蔓延至城区，“然而土地、环境等资源的稀缺性将成为城区内项目保价的最大砝码，也不会轻易受到部分城外项目降价影响”。
“调控”下的市场：
量价涨幅将缩小
值得一提的是，国家统计局数据显示，2月北京一手商品住宅价格指数无论同比还是环比，虽仍然保持上涨，但涨幅均现回落，其中环比小幅回落0.2个百分点，同比则出现较大调整，下降3.3个百分点，这已是北京一手商品住宅价格指数自2013年11月以来连续四个月出现同比、环比涨幅双双下滑，而且2月是一手商品住宅价格指数的下滑幅度近四个月以来降幅最大的一个月。
“虽然传统淡季刚刚过去，但这个趋势已经是北京楼市今年的主基调。”杜丙国判断，今年北京房价根本上不会扭转上涨态势。
北京商报记者在采访中发现，分析人士普遍持同样观点。郭毅认为房价上涨的动力来自于强劲需求。值得注意的是，在万科橙开盘之时，有1140名摇号人挤满现场，333套房源四个小时之内被抢购一空；东亚印象台湖即将开盘的200套房源目前已经吸引近400人排号。也正是市场的真实需求让毛大庆有底气说：“万科橙再贵2000元/平方米也一样能卖得出去。”
从开发企业资金链方面来看，年初部分银行收紧了对企业的开发贷款，房企目前的资金链条虽然承压，但由于去年的良好收益表现，多数开发企业有一定的转换空间。另外，上周随着天保基金、中茵股份两家公司再融资方案获批，房企再融资终于开闸，“开放常规的再融资渠道，可以让企业通过股权等正常渠道获得融资，是对房地产市场的强心剂”，杜丙国说。另外，从政策层面看，“两会”期间中央对房地产行业表现出了稳健、长效的调控方向，因此短期内，北京房地产市场的调控政策不会出现较大波动，楼市基本面也将在一定时间内趋于稳定。
而对于近期市场的一系列波动，有多位房企人士表示，市场出现阶段性微调属正常现象，且目前看来并未出现实质性下调的迹象，对北京市场仍然看好。他们也愿意适应政策调控及实际市场发展，对自身战略做出调整，一位不愿具名的开发商坦言：“从地价看，年初土地市场热情高涨，后续效应仍然会释放出来，但我们判定量价涨幅不会再像去年那样高，我们也会为此做好准备。”（北京商报）
