温州（楼盘）市银行业为破解司法网拍按揭贷款难题，推进全市不良贷款化解，加快司法处置不良资产，在温州银监分局指导下，辖内银行业金融机构与温州鹿城法院共同搭建司法网络拍卖按揭贷款平台，创新推出房产预登记抵押贷款制度，并取得明显成效。
司法网拍按揭贷款涉及的房产其实是产权未转移过户的固定资产，无法办理抵押登记，故在操作过程中存在一定的风险及局限性，一是银行提前向买受人发放按揭贷款，如因无法过户、拍卖标的物被查封等因素造成抵押登记未能完成，银行将承担较大风险；二是部分银行要求买受人提供其他贷款担保，以规避风险，但实际上增加了买受人的额外负担，违背了司法网拍盘活抵押物、减轻买受人经济负担的初衷。
为切实解决竞买人因司法拍卖涉及的房产标的额较高，一次性付款压力较大的问题，真正实现买受人“零负担”、银行“零风险”，温州银行业参照商品房买卖及传统按揭贷款模式，联合市中院、市住建委创新推出房产预登记抵押贷款制度，完善司法网拍平台建设：一是办理产权预登记。买受人竞拍成功并于10日内支付30%首付款，凭法院出具的拍卖成交确认书、人民法院公函和其他相关材料，先向市房屋登记中心申请办理拍卖房产的所有权转移预先登记。二是办理抵押预登记。银行和买受人凭转移预先登记房产证明书、贷款抵押合同等材料，办理抵押权预告登记，并以网拍房产作为抵押办理按揭贷款。三是发放贷款。在房产产权和抵押预登记完成后，银行在指定时间内将贷款款项支付至法院指定账户，法院向买受人出具产权过户的执行裁定书，并由买受人凭该裁定书、协助执行通知书和其他相关材料，依次办理正式的产权转移登记和抵押登记手续。
业内人士认为，此举既减轻了竞买人的经济负担，又提高了网拍成功率。其有效性一是破解司法网拍难题，推进司法网拍按揭贷款。因司法网拍被执行房产平均标的额超过300万元，竞买人一次性付款压力较大，据初步统计，2013年温州市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。房产预登记抵押贷款制度有效解决了司法网拍房产无法办理抵押登记的难题，并取消了原按揭贷款模式下买受人的担保义务，减轻了买受人负担，降低了司法网拍门槛，将有力推进司法网拍工作的全面开展。二是防范银行放贷风险，提高银行参与积极性。司法网拍房产办理按揭贷款前实行产权预登记、抵押预登记，有效规避了银行提前贷款发放风险，保障了银行贷款资金安全，同时极大地增强了银行参与司法网拍按揭贷款的积极性。目前，工商银行(601398,股吧)温州分行、中国银行(601988,股吧)温州市分行、浦发银行(600000,股吧)温州分行等3家银行已与温州市中院、市住建委正式签署司法房产拍卖协作纪要，启动司法网拍不动产按揭贷款机制。三是加大不良资产处置，推动不良贷款化解。截至2013年末，温州法院已司法拍卖被执行人房产（包括住房、工业产房、写字楼等商业用房）918处达46.96亿元，其中52%属金融债权抵押房产，涉及不良资产120余亿元，占2013年全市不良贷款处置总额的55.3%。房产预登记抵押贷款既实现了买受人的“零负担”，又解决了银行的后顾之忧，有力促进全面推行司法网拍处置不良资产，成为全市银行业不良贷款化解的重要途径。
(中华工商时报)
