在房贷业务中，为最大限度维护银行债权，银行在要求贷款人提供担保外，往往还要求房地产公司（或投资公司）在一定时期内承担担保责任，即成为阶段性担保人。当个人贷款发生逾期时，银行能否根据“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”这一法律规定，据此对担保人提起诉讼，要求阶段性担保人承担担保义务。
请问，可否将房地产公司作为阶段性担保人？当个人房贷发生逾期时银行是否有更好的处理方式？
此问题涉及个人房贷业务的“阶段性保证担保+抵押担保”贷款模式，结合目前银行个人购房担保借款合同内容，依据《担保法》及相关法律规定，做以下答复。
阶段性保证与保证期间是两个不同概念。阶段性保证是指保证担保人对合同约定相应阶段债务人的到期债务承担保证责任，针对的是期间主债务到期而债务人未履行义务的情形。在个人购房借款担保中，一般是指贷款发放后、房地产抵押手续未办理期间由开发商提供的保证担保，目的是为了解决住房按揭贷款在贷款发放后、抵押手续办理之前分期还款贷款到期不能偿还的风险问题。
保证期间是指根据当事人约定或法律规定，债权人应向债务人（一般保证情况下）或保证人（连带保证情况下）主张权利的期间。债权人没有在该期间主张权利，则保证人不再承担责任。但在实践中，由于相关合同内容的表述不准确，二者容易被混淆。
针对阶段性保证是否适用“保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”这一法律规定，目前司法实践中对阶段性保证在约定阶段以后的债务是否由保证人承担保证责任有两种观点：一种观点认为借款合同中保证条款约定的保证责任期限，低于借款合同的主合同约定债务偿还期限，视为没有约定，借款保证人仍要对全部还款期限承担保证责任；另一种观点认为保证的阶段性并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，约定所附条件成就后保证合同就已解除，保证人就免除保证责任。对此，笔者认为，第一种观点将阶段性保证中的“阶段”与保证期间混同，因此不符合法律规定；第二种观点更符合“合同意思自治”原则及保证期间的法律规定。
对“阶段性担保+抵押担保”模式个贷出现逾期的情况，笔者认为，应善用“提前收贷”的条款约定，及时行使担保权。在开发商提供阶段性保证担保期间，如出现分期还款逾期情况，银行应根据合同约定及时向开发商主张权利；此外，银行个人担保借款合同约定的“借款人未按约定按期足额偿还借款或借款人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡等情形发生时，银行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”，在阶段性保证期间如发生上述情形，影响借款人的还款能力，贷款银行应依据合同约定向开发商主张权利，提前收回全部借款，以保障贷款资金的安全。
目前，我国法律对阶段性保证担保与分期还款结合模式涉及的阶段性保证效力、保证期间计算等相关法律问题仍缺乏明确规定，司法界对此有不同意见，且已有不同判例。鉴于此，为维护银行权益，建议在阶段性保证约定的抵押事项办理完毕后发生的逾期个人贷款，在起诉贷款人、抵押人的情况下，可将保证担保人也列为被告，一并起诉。
目前，个人房贷业务大多实行“阶段性保证担保+抵押”方式办理贷款，客户作为第一还款人，其资信状况直接影响贷款安全，尤其在经济下行、房价下跌的社会经济环境中，客户信用资质如何就显得尤为重要。作为银行，须进一步加大对贷款人的资信审查，防范信用风险，防止客户恶意拖欠贷款情况的发生。(中国城乡金融报 )
