随着全球通胀预期升温，在QDII基金经理眼中，REITs市场未来的表现，依旧值得期待。从4只专注于投资REITs的QDII基金过去几年的“成绩单”来看，均远远跑赢了通胀，成为投资者财富保值增值的“避风港”。
业绩榜单“成色”几何？
事实上，早在2011年8月，诺安基金和鹏华基金就同时获批了投资REITs的QDII基金，成为我国内地首批投向不动产收益的基金，此后，嘉实、广发等2家基金公司也布局了相关产品。
在几年的运作之后，上述4只QDII基金也交出了相对不错的成绩单。据Choice数据统计，截至2017年2月28日，成立于2011年9月的诺安全球收益不动产基金自成立以来净值上涨了55.7%，该基金年化回报达到了8.36%。
此外，2011年11月成立的鹏华美国房地产自成立以来净值上涨了44.68%，年化回报为7.16%。2012年7月成立的嘉实全球房地产自成立以来净值上涨了34.05%，年化回报为6.48%。2013年8月成立的广发美国房地产的表现则更为优异，同期净值上涨了53.93%，年化回报高达12.69%。
不过，值得注意的是，投资于REITs的基金产品的净值曲线并没有表现出稳步上升的节奏，在个别季度出现了大幅波动，甚至出现阶段性的较大回撤。在华宝证券分析师看来，国内这类QDII产品并不仅仅投资于房地产信托，它们还将资产投入美国房地产股票中。例如有3只QDII基金均投资了西蒙地产，而西蒙地产在2016年下半年跌幅将近20%，这意味着股票市值下跌拖累了基金本身的净值。
此外，上述华宝证券分析师指出，美国的房地产信托也可在二级市场上交易，二级市场上的价格变动也将影响REITs基金的收益。例如，公共存储信托在2015年三季度上涨了近15.7%，却在2016年二季度下跌11%，从而引发基金净值波动。
在其看来，海外REITs并非人们传统上认为的固定收益类产品，由于其投资的股票、信托均可在二级市场上交易，因此海外REITs仍然具有一定的股性。与其他QDII基金相同，当美元上涨时，可以获取汇率上涨的收益，而就其自身获取收益的能力来说，还需要依赖于基金经理对于相应资产的投资能力。
据悉，截至去年年末，诺安全球收益不动产持有房地产信托凭证占比为71.41%。广发美国房地产基金的房地产信托持仓占比为88.87%，其中投资于美国的股票及存托凭证投资分布占基金资产净值比例为90.14%。此外，嘉实全球房地产基金持有房地产信托凭证占比为87.24%，其中，美国的股票及存托凭证投资占比最高为69.53%，其次，澳大利亚的股票及存托凭证投资占比为7.22%。而鹏华美国房地产基金的普通股持仓占比较高，达到了32.88%，此外，该基金持有房地产信托凭证占比为61.02%。
看好REITs未来表现
种种因素之下，REITs 在去年四季度遭遇了估值挤压，但对于REITs未来市场的演绎，基金经理们依旧看好。
谈及REITs下行的原因，嘉实全球房地产的基金经理认为，主要源于四方面的因素：第一，美联储加息概率升高，其他央行亦未有更多的宽松货币政策，市场担心全球低利率环境是否可持续，全球债券收益率上升，对于REITs 估值产生了挤压。第二，REITs 在2016年的三季报表现稳健，大部分符合或超预期，租金也继续录得同比增长，但市场看法悲观，担心房地产市场正走近周期末端。第三，REITs 的年内涨幅领先于其他板块，因此在市场情绪转向焦虑和负面的过程中，该板块出现了一些过度反应。第四，特朗普赢得大选，导致市场预期特朗普可能会推出新政，催生经济复苏，全球主要股市因此上涨。但对于债市而言，通胀预期大增，债券被抛售，REITs 也受挤压。
展望2017年，广发美国房地产基金的基金经理表示，看好美国房地产指数的中长期表现。美国经济复苏，资金回流美国，制造业的复苏会对美国的工业房产有支撑，个人收入的提升会对美国的住宅销售有支撑。随着特朗普政策的推行，美国的经济会加快复苏，届时美国的房地产租金与价格都会上涨，美国房地产指数将会受益。
在美国经济持续复苏的基础上，鹏华美国房地产基金的基金经理表示，继续看好周期性较强的板块，同时，受利于就业机会的不断增加和较好的基本面，写字楼板块仍有不错的投资机会，会继续加仓一些具有长期投资价值的个股。
诺安全球收益不动产的基金经理则认为，全球通胀预期升温，美国经济复苏良好，加息脚步加快，而欧元区复苏艰难，货币政策继续宽松，同时，重大不确定事件对市场造成冲击可能性持续上升，仍然看好未来REITs 市场的表现。（上海证券报）
