REITs，作为在海外成熟市场的“爆款”品种，被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但对于国内绝大多数投资者而言，这依旧是“新鲜事物”，属于小众投资品。
日前，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊对发展公募REITs的呼吁，让REITs这一投资品再度被市场所关注。加之国内首单银行间市场公募REITs成功发行，业内人士认为，兴业皖新REITs的批准可看作是行业的风向标，或意味着公募类REITs产品的春天渐近。
不过，种种因素制约之下，国内公募REITs要进入发展的大时代，尚需迈过多重难关，但前景无疑是值得期待的。
从海外市场REITs的表现来看，REITs 的净租金收益率大部分时间远超同时期的CPI 指数，跑赢通胀水平，业内人士表示，随着未来公募REITs的扩容，这类产品将有机会进入中国内地居民的资产配置池。
这是一门“大生意”
REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产投资信托基金，最早于1960年在美国推出，是一种通过向投资者发行信托（基金）份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中去，投资者将按比例获得房地产项目产生的收益。通过购买REITs份额，可以降低普通投资者参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。
对于海外市场而言，REITs这类品种的发展已经相当成熟，据相关数据统计，全球REITs的规模超过了1.5万亿美元。
美国是REITs的发源地，也是目前全球REITs最发达的国家，其规模在全球REITs总规模占比接近60%。
据NAREIT（美国全国不动产投资信誉协会）数据显示，截至2017年1月，188只在纽交所上市的REITs市值达9327亿美元。
另据鹏华基金统计，截至2016年三季度，亚洲市场上共有141只活跃的REITs，总市值达2095.9亿美元，其中日本REITs市场最为活跃，共有56只REITs，总市值达1160.1亿美元。
而对于中国的投资者而言，REITs仍是“新鲜事物”，但各类资管机构也在努力各种尝试，并不时爆出一款“首单”产品。
例如，2015年6月，国内首只公募REITs鹏华前海万科REITs发行。2017年2月16日，国内银行间市场公募REITs产品正式开闸，兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金在银行间市场成功发行，成为首单央行批准REITs试点的公募产品。
据悉，目前国内的已经发行的“类REITs”主要采取私募的形式发行，在业内人士看来，采取公募的形成，有助于增强资金的募集能力，此外，能够提高证券的流动性。
据中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊日前预测，仅仅将PPP项目作为REITs基础资产的来源，将其中的10%转化为真实的可投资标的，那么每年REITs新增规模即可达到千亿级。
推进公募REITs
业内一家大型基金公司人士表示，国内一些大型公募基金公司对REITs产品都有花力气研究，在产品线的布局上，REITs是未来必不可少的一个重头板块。但从REITs的发展来看，跟业内的期待还是有不小差距，整体发展步伐较慢。
上述人士认为，如果未来政策助力，公募REITs的发展步伐有望加速。
据悉，洪磊日前在“2017陆家嘴资产证券化论坛”上发表讲话时指出，要在“基金法”框架下推动公募REITs产品制度设计。在其看来，“基金法”已为公募REITs产品提供了制度条件，封闭式基金就是一个很好的载体。诸多优势既可以吸引银行理财等短期资金通过公募REITs转化为长期资本，还可以为养老金资产配置提供新的工具。
在其看来，公众资金尤其是养老资金通过REITs投资这些有长期可靠现金回报的真实资产，可改善各类机构投资者在二级市场上博取价差的现状，为资产管理开辟发展新路，提升资本市场直接融资功能，更好服务实体经济转型。
在此之前，2016年3月，在《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中曾明确提出“研究制定房地产投资信托基金规则，积极推进试点”；去年10月，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“有序开展企业资产证券化，进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展，盘活存量不动产资产，去库存、促发展的改革思路。
尚需迈过多重难关
面对巨大的发展空间，REITs想要迎来“风口”，依旧需要迈过多重难关。
一家基金子公司人士表示，首先是缺乏明确的法律条文、行业规章制度来保障REITs的发展，其次就是业内讨论了多年的税制障碍。
在洪磊看来，为推动REITs和资产证券化发展，首先就应该制定资产证券化产品公开发行上市规则。应当针对未来现金流稳定的项目资产建立与之相适应的发行制度——在沪深交易所设立机构投资者交易板块，专门挂牌不动产资产证券化产品。其次，在“基金法”框架下推动公募REITs产品制度设计，并积极推动明确REITs相关税收政策。在其看来，REITs的成功运作依赖于清晰明确、避免双重征税的税收制度。此外，还需要推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。
资产配置新蓝海
从资产配置角度看，REITs长期回报率明显优于债券市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。
据券商研究报告的数据显示，REITs与境内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。
招商证券研究报告指出，根据NAREIT 的统计数据，比较并总结美国、亚洲和欧洲的REITs 总收益率，近十年以来，全球REITs 的总收益率均值为4.9%。
其中，平均收益率最高的为美国市场，其次为亚洲市场，欧洲市场最低；而总收益率的波动情况则是美国最好，其次为欧洲市场，亚洲市场的波动性最大。综合来看，美国作为最成熟的REITs 市场，其收益率情况最好，波动最小。统计数据显示，REITs 的净租金收益率大部分时间远超同时期的CPI 指数，跑赢通胀水平。
业内人士期待，随着未来公募REITs的扩容，这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产，将有机会进入中国内地居民的资产配置池。（上海证券报）
