房企停工推倒“多米诺骨牌”
“前几年房地产市场火爆的时候，连拿地的钱都凑不齐就敢开发项目的地产商大有人在”，一位在河北从事开发房地产业务的有关人士告诉《证券日报》记者，“以前现场举牌后可能连土地出让金都不交，先交一部分就算‘买地’了，然后去找投资，或者联合开发或者直接加价就转手了。可能一个项目还未清盘，开发商的成本已经回笼甚至收益都达到预期，下一个类似的项目就可以继续开始了。”
而随着近两年三、四线城市房地产行业不景气，各个项目销售回款的周期越来越长，各方面的监管加强，很多银行、信托公司等金融机构也开始对地产商说“不”。
某信托公司的工作人员告诉《证券日报》记者：“房企是大客户，需要的资金规模都以‘亿元’为单位，同时房企的利润率相对一些传统行业较高，能承受高一些的利率。以往房地产类项目一直是我们关注的重点。但是近两年我们公司已经停止对小型房地产企业放款，房地产企业的融资业务也比以往审查严格。”
在这样的背景下，一些房企因融资难无奈将视线转向民间借贷。从上千名甚至更多的民众手中高息吸储运作地产项目的模式也就应运而生，不同规模的投资担保公司、小额贷款公司也是越开越多。
本报记者来到衡水一处繁华地段进行实地走访。据附近商业网点的商家介绍，“在这个地段，上下两层共120平方米的店铺租金约为每月2万元，装修花费10万，购买电脑、办公桌椅等设备不到5万元，印一些宣传彩页，招揽10多个能说会道的业务员，底薪每人每月约1500元，总投入40余万元左右。而每个月每个业务员通常都能揽储100万元，前期40万元的投入根本不算什么，一个投资担保公司就这样开始经营了。”
据《证券日报》记者了解，在河北衡水，不少房企老板为了融资方便，也注册了投资公司自己经营，省去了不少中间环节。
这些投资公司一般都是把招揽来的资金贷给房地产企业以及一些相关的行业。由于前两年三、四线城市房地产行业低迷，建筑、水泥、钢材等多个领域也涉及其中。地产商资金断裂，导致投资担保公司回款困难，最终受伤的还是把毕生积蓄都搭进去的投资者。
房企面临高负债率和低回款率双重压力，出现资金问题而停工，多米诺骨牌效应已经产生。
据“银信投资担保有限公司”的一位业务员表示，“我们公司的老板也有自己的地产公司。目前有一些在建项目正在申请办理预售许可证，证件办齐、项目销售后现阶段的资金问题就会解决。我们老板没有、也不会跑路，只是希望大家能给几个月的时间解决资金问题。”
随后，《证券日报》记者询问该业务员，所谓的预售许可证什么时候能够办理成功，这位业务员回答道：“具体的时间不好估计，按规定，除了土地使用权证书、建设工程规划许可证等证书齐全外，还需要主体结构封顶才可办理预售。但是现在还差一层封顶就出现了资金困难，项目已经停工，老板如今只能先筹钱，但问题一定会有办法解决的。”
本报记者对这位业务员的说法提出质疑：“房地产项目是不是一直就存在资金缺口，打算用下一家投资者的资金还上一家到期的钱？”
上述业务员回应称，“肯定不是，由于以前很多项目还未打地基就已经开始销售，开发的资金很快能够回笼，所以没有出现过资金紧张，以前很多的开发商都是这样做的。”
这位工作人员还解释说：“由于有个别投资公司老板跑路，近期出现了挤兑潮，没有到期的投资者也开始前来问询，要求提前终止合同，加剧了公司资金周转的困难。希望大家能稍安勿躁，给我们几个月的时间解决问题。”
据《证券日报》记者粗略估计，在衡水热衷于民间借贷的企业名单中，房地产开发商或其关联企业占到半数以上。此外，房地产行业的困难也直接影响到下游产业，产生连锁反应。一些建筑公司、水泥公司、搅拌站、钢材公司，甚至门窗加工等小企业也受到了直接冲击。而部分房地产项目的停工以及工程款的拖欠又直接影响到许多农民工的就业，同时引发了部分购房者的恐慌，大家开始担心自己购买的房子成为烂尾楼。
一位房地产行业从业人士告诉本报记者：“近年来，从民间吸收资金成为多家房企快速融资的重要渠道。房产市场行情好的时候，这些高息的贷款还能支撑公司的健康发展甚至扩张，但是随着三、四线城市房地产市场遇冷，高额的利息很快压垮了开发商。”
银行揽储困难开发贷收紧
过去，在季末、年末时点，河北省多地的银行出现过不同程度的违规揽储行为——存款返现或存款送礼等。这与民间高息借贷的盛行其实也不无关系。
由于大量的民间资金涌入了高息揽储的投资公司，银行也不得不发布各类方式的“惠民”政策吸引储户。这些方式包括提高利率、有奖储蓄、赠送实物或现金等，但即便是这样的活动也只是吸引到部分相对保守的投资者。
一些投资者虽然担心在投资担保公司的存款会“竹篮打水一场空”，但还是放不下曾经得到过的高收益。一位市民就对《证券日报》记者坦言，“现在我周围几乎没有人把钱存在银行，就连银行的工作人员也不例外。”
坊间还有传言称，有个别银行的工作人员，虚构贷款协议从银行套现，存入投资担保公司，赚取高额利息。如今，合同到期，投资公司不能返回本金，造成东窗事发。
在这种背景下，银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据一位银行的工作人员介绍：“我们银行的内部分类中，已经将房地产业列入信贷‘黑名单’。一些运营较好的房企，现在拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。房企的贷款我们虽然不会明确表明无法获批，但是审核趋严以及审核时间较长也令很多房企主动另寻其他方法。”
据本报记者了解，部分银行已经发出了内部通知，要求全体员工进行“员工参与民间借贷案件风险”专项排查工作。一方面统计有多少员工或员工家属参与民间借贷以及统计是否已经出现损失的情况；另一方面则是要求所有员工都不得违规向不符合信贷审批条件的投资公司或房企批准贷款。
投资者比开发商期待房地产业的春天
由于越来越多的投资担保公司出现资金周转困难，河北衡水的部分投资者出现了挤兑恐慌，一些合同已经到期的投资者干脆选择了向法院起诉。不过，由于不少投资者签订的合同对年利率的约定已经超过24%，引发了不少争议。
2015年9月1日开始实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有这样的说明“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”在出现资金困难或者跑路的几家投资公司中，有不少公司约定的年利率都在30%左右，法院一般也先采取调解的方式解决。
一些投资者担心担保公司根本无力偿还，最后诉讼费以及申请强制执行等费用都打了水漂，也不愿意轻易起诉。
据《证券日报》记者了解，在大批投资担保公司出现资金困难的情况下，其中有房地产或者其他实业背景的公司的法人纷纷出面表态，“会尽快解决资金问题，不会让投资者利益受损”。
但是，中国有句古语是“落袋为安”，只要投资款还没有回到手中，投资者的心就很难真正安定下来。在无奈的等待中，很多的投资者甚至比开发商还要期待房地产业的春天。（证券日报）
