在“黄金时代”向“白银时代”过渡之年，202家上市房企的表现成为行业关注的焦点。南都记者提前拿到的、将于今日发表的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，过去一年，房地产市场行政干预性政策趋于减少，宏观调控政策更为市场化；同时，房地产市场供给逐渐充足、需求增长趋缓的态势显现，我国房地产市场正由卖方市场转向买方市场，与此相伴的是行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。
报告由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出。据悉，本次测评根据中国房地产上市公司测评研究对象筛选标准，本次测评的研究对象为沪深上市公司126家，大陆在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合计共202家。这是主办方连续第八届发布上市房企测评成果。与报告同期发布的“2015中国房地产上市公司100强排行榜”上，万科连续八年蝉联榜首，保利地产和万达商业位居三强。
房产收入增速放缓 行业洗牌进程加速
该报告显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化洗牌进程加速。
2014年，上市房企资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。由于成本费用上升和房价下行对行业盈利空间造成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力绝对值指标仍延续了上年的上升势头但增速放缓，效率指标依然未能止住惯性下滑的态势。具体来看，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68%；净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，都不及2009年的一半。
2014年房地产行业负债水平仍处高位。高企的负债水平反映出在市场低迷、销售下滑的情况下，企业扩张更依赖借贷，普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式导致了偿债风险再攀新高。
审慎补充土地资源 互联网化渐趋深入
2014年，在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，转型轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。
据统计，去年房地产上市公司存货均值在230亿元左右，同比增加约15%。年内，上市房企存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率均较去年有所下降。
值得注意的是，对于以往通过高周转、高杠杆模式实现总资产快速增长的上市房企而言，2014年房地产市场销售受阻，调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示，龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。
报告分析，2014年是中国经济步入新常态的一年，也是房地产市场加快转型，不断创新的一年，“地产+金融+互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多企业提出了新的尝试。轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”、微信营销等均成为上市房企的创新尝试关键词。（南方都市报）
