“如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。在此前房地产私募行业通过走委托贷款渠道的业务占比将近60%，若委托贷款新规施行，对我们来说几乎是毁灭性的，资金通道几乎被卡死了。”在一家大型房地产私募基金公司工作的张星(化名)如是说。
委托贷款高速增长，潜在风险引起监管层关注。1月16日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》(简称《意见稿》)，迅速在市场上引起反响。央行[微博]数据显示，2014年社会融资规模为16.46万亿元，其中委托贷款增加2.51万亿元，在社会融资总额中占比达15%，该比例2012年仅为8%。有业内人士告诉中国证券报记者，委托贷款的资金近七八成都流向了房地产行业和地方融资平台。一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道，委托贷款新规的出台无疑给了房地产私募“当头一棒”。
地产私募突击赶项目
有资深从业人员透露，当前部分地产私募基金公司的单笔项目额度一般在5000万到1亿元之间，通过公司财富管理团队或者公司积累的高净值客户募集到资金后通过银行委托贷款发放到项目，资金来源主要是企业主和中小企业的部分投资资金。该人士表示，在《意见稿》下发后，尽管私募基金公司想尽办法完成项目资金的到位，但募集资金并不容易，部分项目半个月才归集一两千万元。
“目前委托贷款新规处于征求意见阶段，还未施行，现在公司都在加班赶工，趁还能走委托贷款渠道赶紧把项目做完，一两个月后政策落地就没有办法做了。”张星说。新富资本董事长李先林告诉中国证券报记者，以前银行对委贷项目的细则没有管理和监督之责，现在新规要求银行对融资主体、资金来源、还款来源进行审查，要求更高了。据了解，一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道。
“以前，关于委托贷款的规定特别简单，只要借款人和贷款人有意向，银行提供通道收取通道费就可以操作了。”张星介绍，现在《意见稿》规定，委托贷款的主体不得为金融资产管理公司，贷款资金来源不得为筹集的他人资金，仅这两条就切断了房地产私募公司的资金通过委托贷款流入项目。
张星表示，贷款使用的用途审核，审核委托贷款放的额度要与公司收入进行对比，若超过公司收入则要进行审查，对地产基金来说是一个巨大的难题，因为此前项目并无相关的审核，一旦要审核，很多项目的资质都过不了关。
另外，相比于银行贷款和信托项目，委托贷款更讲速度，因为开发商对资金到位速度要求高，一般的流程在项目公司将劣后资金打入银行后，私募公司当天或者第二天就要将资金放款给对方，如果要通过层层审查，会大大地拖延项目进展，私募基金原来的优势就不复存在。
“假股真债”风险大增
“对于委托贷款对私募基金投放的限制，可以通过‘假股真债’的形式绕过监管。新规要求对于募集的资金不得进入委托贷款，私募基金公司可以成立一个项目公司去买断这些资产，募集的资金直接投资于项目公司的股权，等项目完成后再将股权进行转让便可实现了。”一位不愿具名的从业人员对中国证券报记者说。
不过，高搜易CEO陈康认为，在新规施行后，曾盛行的“假股真债”形式对私募基金公司来说是比较冒险的，以前用这种操作模式时可以通过银行进行项目抵押来控制风险，但新规出来后银行无法进行抵押，意味着风险的不可控将大大增加。
“如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。”张星分析，但这两个渠道并不如委托贷款成本低且方便快捷。
据了解，契约型基金的成本最高可达1%—2%，房地产私募基金一般无法承受如此的高价，委托贷款的成本仅在千分之二到万分之五之间。单一信托的成本与委托贷款成本差不多，但是单一信托规模大，房地产私募基金要发行单一信托计划并不容易。陈康表示，信托公司的风控要比私募基金严格很多，私募不容易赢得信托公司的信任。此前单一信托主要做城投债居多，而这类项目资金来源主要是银行和保险，金额比较大。
