核心提示：信贷政策对商品房效率效果明显，房价虽然有细微调整，但整体仍处平稳。业内人士表示，新政的房地产市场的真正影响还有待观察，未来楼市可能更加微妙。
央行曾于9月底下发“央四条”支持居民合理住房贷款需求，其中备受关注的“贷清不认房”、贷款利率下限为七折等措施，被业内视为超乎预期的大尺度“松绑”。这一“新政”已过去20多天，各地的落实细则并不如期待中的美好，七折利率对于大多数银行而言都暂时难以实现，而这一被业内誉为“杀手锏”的信贷政策对商品房效率效果明显，房价虽然有细微调整，但整体仍处平稳。业内人士表示，新政的房地产市场的真正影响还有待观察，未来楼市可能更加微妙。
认贷不认房基本实施 七折利率成为奢望
记者梳理了武汉多家银行发现，“认贷不认房”基本已实施，首套房利率基本上都是基准利率，且无需排队等“贷”。据不完全统计，目前，工商银行、招商银行、建设银行、邮储银行、兴业银行、武汉农商行等多家银行已执行细则，针对名下拥有一套房且贷款还清后再买房的情况，各银行基本都按首套房来执行，也就是首付三成，基准利率。个别银行还对拥有2套以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为40%。
至于七折利率优惠，多家银行信贷专员向记者表示暂时难以实施。记者以购房者的名义咨询得知，武汉大多数楼盘的首套房贷利率仍为基准。光谷一家大型楼盘置业顾问告诉记者：“7折利率只是央行对优惠幅度的一个下限规定，并非强制要求的。”
当记者表示，是否后续还会有类似7折的更大优惠政策出台，这位置业顾问告诉记者，针对这种情况，许多楼盘都采取了变通措施，如果对于利率优惠十分看重，可先交纳首付款，向总部提交延期2个月办理贷款申请，2个月内银行如出台相关利率优惠可直接按照新标准执行，如无新标准则按实时房贷利率执行。”
虽然“七折利率”在执行中并没有“梦想照进现实”，但是一些房企利用自身资本运作，通过提供贴息首付贷款以及按揭款贴息的方法，提前将这一实惠补贴消费者。在位于汉阳四新的武汉绿地中央广场，记者了解到，该项目从10月份起，就已比照七折利率的信贷幅度，推出了5-10年不等的按揭款贴息政策补贴消费者。据介绍，这一政策推出后，在10月份的前二十天，凭借双重补贴，该项目已经完成了逾亿元的销售任务。
成交反弹明显 价格仍处平稳
限购、限贷均松绑的双重背景下，武汉楼市成交量在10月上半场高歌猛进。武汉市房地产市场信息网统计数据显示，上周，武汉市新建商品住宅成交量高达4998套。在剔除了经济适用房及保障房项目后，武汉主城区新建商品住宅成交2135套、日均销售305套，远城区新建商品住宅成交538套、日均销售77套。
随着利好政策暖风频吹，“银十”味道越来越浓。市场机构统计数据显示：10月以来，各家房企售楼处来电来访增长明显，其中投资改善型客户增加明显，总占比约20%；多家品牌房企“黄金周”期间认购量同比翻番。业内人士预计，10月大型房企销售额有望普遍环比增长20%以上，个别企业甚至能达到30%至40%。
不过，尽管成交量节节攀升，但楼盘的价格并无明显变化，多数楼盘价格基本维持平稳，只有少数楼盘有微幅调整。据亿房网研究中心统计，从10月8日各大银行落实放松限贷政策算起，武汉共有21个楼盘发生价格波动，价格上涨的有9个，但大部分上调幅度在1%~4%之间。
业内人士表示，武汉楼市目前库存高企，消化周期长，尽管供应量没有大幅增加，但这一阶段大多数房企仍以去库存为主，价格上涨可能性不大。中指院(华中)市场研究总监李国政认为，政策变化意味着购房群体扩大，一些被限制但又有意向购房的群体入市，短期内会拉动成交上扬。但现阶段，开发商普遍坚持稳定的定价策略，也是消化这波需求的重要原因。
国际知名物业顾问公司戴德梁行15日在汉发布报告称，江城新房库存量仍在高位，库存消化所需时间超过一年。同时，大量新增供应正不断入市，短期内供应过剩已成为武汉楼市不争的事实。
持续影响还待观察 未来走势或将微妙
去年底以来，因为资金紧张曾出现过购房者长时间等待贷款的情况，信贷新政实施后，审批时间会不会缩短？手续会不会简化？对此，李国政表示：“各家银行的信贷政策基本延续央行信贷新政的口径，具体不会给市场带来任何惊喜。一般政策的出台，会有一定的红利周期，而一旦贷款细则落地后，要看11月份的市场表现如何。如果刺激力度有限，交易可能继续观望。”
某股份制商业银行信贷部经理分析认为，武汉地区住房金融需求会略有增长，但变化不会太大。一方面，部分改善型需求和投资型需求将被释放，对房贷的需求将有所增加，但与此同时，由于近些年快速发展的房地产金融业务，导致银行流动资金持续偏紧，而国家又大力倡导贷款向中小实体企业倾斜。
戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平表示，随着武汉限购政策的全面取消及全国限贷政策有所松绑，短期内将会释放大量刚需及改善性需求，成交量将出现一定增长，武汉楼市正在逐步回暖。由于大量新增供应不断入市，楼市利好政策仍需时间消化，短期内楼市价格不会出现大幅上涨。
黄广平认为，限贷政策放松，开发商面临的首要问题是优化推盘节奏，利用楼市回暖的机会快速地消化存量，以回笼资金，缓解资金压力，降低经营风险。同时，开发商们也可以利用主力购房群体对互联网敏感度不断增强的契机，结合互联网进行金融创新，将互联网金融贯穿整个购房过程，从而降低购房金融门槛，突破银行限贷束缚。
同时，李国政认为，未来楼市走势或将更加微妙，上涨压力也将更大。他分析说，今年上半年武汉商品房新开工面积减少，将导致明年上半年市场新增供应的减少，预计到明年四五月份，武汉楼市库存的消化周期将降至8个月，届时会出现供小于求的局面，武汉房价可能出现新一轮上涨。
