新政调查？深圳
深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群体
9月30日，央行和银监会同时发布房贷新政，这一政策立即引起市场各方广泛关注。
昨日 (10月7日)，《每日经济新闻》记者以客户身份从多家深圳地区的房产中介处了解到，由于监管部门临近国庆节才公布房贷新政，所以具体的执行情况还没有落实。不过，目前首套房贷款可以拿到一定的折扣利率，较此前有一定的松动。
另外，有观点认为，政策放松后房贷利率能降到多少，及银行放贷意愿能否明显上升还难以确定。
深圳家家顺房产交易公司的一位经纪人表示，此次新政应该对市场有很大影响，但具体政策还没有那么快落实下来，可能要等到国庆以后才能看到具体的实施进程。
多家地产中介公司的经纪人均表示，虽然大的政策已经出来，但政策落实需要时间。在业内人士看来，这次新政可能针对的更多是有改善型住房需求的群体，毕竟深圳的限购政策并未取消。按照此前深圳地区的限购政策，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。
另据记者了解，近期深圳地区首套房贷款利率有少量的折扣，而在今年5月，深圳首套房贷款利率基本都是上浮5%，基准利率都很少见。
中联地产一位经纪人表示，目前，首套房的贷款利率较以前有了一定程度的松动，有两家大行最低可以做到9.7折。
值得注意的是，虽然此次监管部门发布的房贷新政提到首套房贷的贷款利率最低可以做到7折，但多家地产中介公司人士均认为，即使房贷新政得到真正落实，从目前情况来看，首套房贷款利率真正能做到7折的可能性也并不大。
当前，在利率市场化逐步推进的大背景下，银行对资金的收益也越来越看重。有银行业人士此前表示，目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷逐日考核现在也比较严。在资源有限的情况下，银行更愿意把钱用在其他贷款类别方面。
此前，也有银行人士对《每日经济新闻》记者表示，现在银行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的价格贷出去，这不符合正常的商业逻辑。
光大证券在最新研报中也表示，当前，地产融资政策放松有助于改善房地产企业的经营环境，但短期对地产投资和销售的改善程度还需观察——虽然当前放松了房贷利率的浮动权，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。
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楼盘样本
京津多个楼盘未现新政利好7折利率难大范围推广
每经记者 王杰 发自北京
国庆节前夕，央行、银监会对房贷政策作出调整。这一政策迅速在市场引来了热议。
上述政策能否迅速提振 “金九银十”的楼市？是否能让市场迅速回暖？接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，新政对改善性需求是有利的，因为可以降低首付。而对于刚需的利好是不够的，主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略，还是去库存为主。
房贷调整仍未落地
昨日 (10月7日)，《每日经济新闻》记者致电首开常青藤项目，该楼盘销售人员表示，房贷调整的政策，还没落实到售楼处。
这位销售人员进而表示，这个政策主要利好首次改善住房人群。“别的暂时没什么变化，包括利率(也没有变化)。”目前来看，售楼处还是首套置业人群看房占比居多，首改换房者还在犹豫。
华业东方玫瑰的销售人员表示，因为在国庆放假的空档期，目前利率折扣还未确定。
上述接受采访的售楼人员均表示，十一期间看房客户很多。
不过，对比2009年以来的成交数据，今年黄金周的成交数据并不乐观。据伟业我爱我家市场研究院提供的统计数据，国庆前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房贷新政对经过近一年调整的楼市来说是重大利好，“但通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行”。
胡景晖分析，受这一不确定因素的影响，在房贷新政第一只靴子落地之后，购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望。表现在市场方面，即体现为北京国庆长假期间网签量的走低。
随后，《每日经济新闻》记者又致电天津市多个售楼处。
天津远洋万和城的置业顾问告诉记者，目前看房的人群仍是刚需为主。此项政策对楼市的利好有限，因为目前购房者很难拿到7折利率，“现在银行的存款利率都是上调的。”他进而表示，国庆期间，房地产比之前卖得火，主要还是节假日的原因。
万科四季花城的置业顾问表示，目前还未接到银行降低利率的通知，贷款仍是执行基准利率。即便是目前执行7折利率，受益者是极少人群，不会成为普遍现象。
她表示，“金九银十”是传统的销售旺季，并且国庆7天假期，平时没时间的意向客户或来看房，开发商又借机打出促销牌，看房人群肯定比以前多，和贷款新政没有太大关系。
胡景晖说，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况、具体能执行的程度和幅度，成为市场各方普遍关注的问题。
以价换量将成新常态
上海易居研究院研究员严跃进表示，央行新政对刚需和改善型需求的利好最大。对刚需购房者而言，7折信贷利率等政策，能直接降低购房成本，进而加快购房者入市。不过，是否实行7折信贷利率仍要看银行的执行情况。
他进而分析，此次救市的一个亮点就是改善型需求受到了保护。对于此前按揭贷款偿付完毕的购房者，会积极在目前价格低迷期抄底入市。
在业内人士眼中，即便是新政落地，也很难对楼市有大的提振作用。
欧阳捷表示，在利率市场化的过程中，利率是上涨的。从这个层面上看，基准利率很难下调。
值得注意的是，目前国内多个城市的库存，仍处于高位。截至9月21日，中国指数研究院监测的18个主要城市库存总量较上周环比上升0.71%，逾六成城市库存承压。
对于未来的销售策略，他认为“以价换量将成为新常态”，加快去库存。
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开发商样本
中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化短期难救急
每经记者 区家彦 发自广州
节前出乎意料的央行房贷救市政策，让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。
尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市，但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨，成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，在目前资金成本高企的大背景下。“认贷不认房”的调整对改善性需求带来直接利好，预计中高端产品占比较多的房企将是最大的受益者。
此外，为了应对今年以来的“房贷荒”，央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券(以下简称MBS)，多位业内人士认为，虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力，不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决，短期内大范围推广的可能性不大。
主打改善性产品房企最受益
在欧阳捷看来，本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 “认房又认贷”的标准，放松至“认贷不认房”，只要客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇，这等于是降低了改善型买家的入市门槛，放大了金融杠杆，换房需求有望获得释放。
“与之相对，对于首次置业买家而言，央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。”欧阳捷表示，由于受利率和银行负债成本攀升的影响，本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。
家和集团副总裁张建勋告诉记者，如果从企业类型来看，受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企，例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企，新政的实施有助于提高它们的周转速度；其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利，因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。
欧阳捷表示，房企应该借助政策利好坚决去库存，通过提高周转速度提升回报并降低负债率，而并非盲目涨价导致错失出货良机。
房贷证券化难以快速推广
除了房贷政策的变化，央行发布的文件表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
欧阳捷表示，在房地产市场下行的环境下，通过发行长期限专向金融债和MBS，可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去，以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。
“目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资，这其中销售回款占比往往在50%以上。”张建勋认为，今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力，因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。
不过，作为一种资产证券化产品，MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前，国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保，这是MBS的发行需要面临的首要难题。
“由于受利率倒挂的影响，几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，而市场上15年AAA的债券利率在5.8%，这就形成负利差，因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低，对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行，MBS的收益率才具备吸引力”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。（每日经济新闻）
