随着房地产政策的不断变化，无论是商业地产还是住宅地产，资金都是一个敏感的话题，也是各家房地产商甚是诚惶诚恐的一个话题。
银行借款、关联融资、信托筹资、借道PE，各种筹钱的方式，房地产商们都在努力尝试，结果也不尽相同。“2004年前成都出现了有50-60个大型烂尾楼，都是因为资金链断裂所致。”一不愿透露姓名的国有商业银行成都分行人士介绍。
现在，各方也都看到了房地产的风险，纷纷握紧手中的银钱，缺少资金的中小地产商都不太敢随便拿地，暂时没有听说谁的资金链断裂了，风险却在不断暴露。
银行 对房地产关上大门
在实行宏观调控之初，商业物业的银行贷款（部分银行称之为商铺贷款、个人商业用房贷款或个人营业用房贷款）并不是政策调整的重点。央行方面依然沿袭两年前的相关政策，即消费者在购买包括商铺在内的商业物业时，借款人的抵借比例不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业物业应为现房。这也成为2004年成都房地产补充资金的重要方式。
相关资料显示，四川省房地产开发企业当年到位资金626.3亿元，比上年增长16.3%。其中，银行贷款84亿元，占资金来源的13.4%，比上年回落5.5个百分点；定金及预付款279亿元，占资金来源的44.6%，比上年上升3.6个百分点。成都市到位资金396.48亿元中，银行贷款占14%，比上年回落26.6个百分点。 四川省金融机构房地产贷款增加121.14亿元，增长16.74%，比上年减缓16.51百分点，但仍高出全省贷款增速5.49个百分点。成都市房地产贷款增加100.74亿元，占全省增加额的83.14%。房地产贷款中，个人住房贷款稳定增长，开发贷款增速放慢，房地产开发企业流动资金贷款大幅减少。而在2010年四川省银行业金融机构资产总额3.6万亿元，同比增长22.8%，利润增幅超过40%。商业性房地产贷款年末余额捅破4000亿元，房地产开发贷款全年增长16.2%。
但是，现在的情况却已经是大不相同。“我们现在基本不给房地产进行贷款。”一股份制银行成都分行的人士告诉记者，在早期，房地产兴盛的时候，各家银行都向房地产商伸出了援手。而房地产商贷款的流程也是十分的简单：房地产商只要有部分的原始资金获得土地使用权，再用土地作为抵押就可以从银行借款，进行开发贷，然后，利用工程建筑公司出资垫款，用这两方的资金动工修建，根据开发情况开始预售以便尽快回款，这部分回款则用于还银行贷款和建安费用。假如没有新的资金注入，就没有缓和的余地。
据了解，现在除了中、农、工、建四大行和部分城商行还对少数财大气粗的房地产商给予少量的项目支持外，股份制银行几乎统一都不给这些地产商们财力支持。而现在地产商们想要到银行进行贷款获得融资支持，必须是四证齐全（土地证、规划许可证、建设规划许可证和预售许可证）。
“更让人焦急的是商业地产有着很大的特殊性，从封顶到竣工验收比一般的住宅地产周期要长得多，这期间需要大量资金支持。”成都一地产商有些无奈地解释，贷款发放时间延后，不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，而且对开发商的资金门槛要求非常高。
一位银行业人士表示，无论房地产是以何种方式从银行进行借贷，银行的信贷人员和房地产都是心知肚明，吃了苦头的银行也大多醒悟，不愿再给地产商们更多的资金支持了。
信托 真能成为商业地产的救命稻草？
在银行融资受阻，特别是银监会要求银行控制风险，收紧开发贷的发放额度，同时继续上浮房地产开发贷款利率；在正常的融资渠道受堵后，房地产信托成为了开发商的救命稻草。
“在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。其实，一些地产商已经成为了信托公司的"打工仔"。房地产信托成本比银行贷款高了很多，很多房地产企业都是通过信托融资。”北京一房地产信托项目经理告诉记者，去年开始，成都一些房地产通过信托融资的成本是15%左右，有一些房地产的融资成本可能更高。
>成都本地房地产项目通过信托融资的项目并不在少数。拒不完全统计，2011年，中铁信托发行的房地产信托项目占了整个信托计划的近三分之一。成都房地产信托融资方式主要为股权类和贷款类，中信广场和蓝光锦绣城就是股权信托的方式，通过增资扩股来完成信托计划，其余大部分为贷款类。以蓝光锦绣城为例，锦绣城通过信托融资1.8亿。根据投资的额度，购买信托的投资者预期收益分别为7.5%到8.8%不等。而中信广场利用信托融资2亿，2011年4月推出，购买信托的个人投资者预期收益上涨到8.5%~10.5%，而开发商的信托利率已经达到20%左右。
记者了解到，在这样的操作模式和资金紧张的背景下，信托公司一般会根据企业的规模、品牌度以及项目本身进行综合考察。对于规模大、品牌好的房地产企业，信托公司一般会采用债权的资金运用方式，而且还可能会降低融资成本。若是中小房地产企业，信托公司一般会以股权方式或债权加股权的组合方式进行运作，并且会提高融资成本。具体的操作方法是：信托公司一般会要求融资主体拿出一定比例的资金与信托资金共同进行项目的运作，比如项目方与资金方的出资比例为2比8，即房地产企业只要拿出融资总额20%的资金，再将项目公司的股权抵押给信托公司，信托公司就可以将集合资金信托产品筹集到的另外80%的资金交给项目方开始项目的运作。信托公司对资金进行掌控，一旦发生风险，先损失房地产公司的资金。
据了解，由于目前大多数房地产信托计划期限都不超过3年，房地产信托产品投资于商业地产发挥的只是短期融资功能，即投资新建商业地产以部分销售或者由开发商到期溢价回购的方式实现退出，或者以商业物业作为信托融资标的资产。
“商业地产信托和住宅地产是同样的性质，本质上都是拿土地和房产作抵押，相当于贷款，所以，风险也雷同，兑付、退出可能都会产生风险，主要还是看项目，看担保措施。”北京一信托公司项目经理介绍，房地产信托的融资规模已经开始下降，收益率却在上升，这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。
而有消息显示，今年7月份，监管部门电话通知各家银行暂停房地产信托代销。其实，在银行的代销中，银行的客户主要是私人银行客户，当客户和信托公司签约后，银行再收取一定比例的“渠道费”。与此同时，对于房地产信托来说，信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定，信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100%等。而融资类房地产信托业务的风险系数高，很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足，不得不主动压缩房地产业务。
相关资料显然， 今年上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元，收益率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元，收益率已经上升到10.38%。照此计算，一旦房地产信托陷入停滞，房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。
民间借贷也不爱房地产
除了银行关门谢客和房地产信托可能面临的退出，2011年和2012年，一些房地产商向民间借贷遇到高额利息或者小额贷款公司不贷面临的新的资金问题。
四川省小额贷款公司协会网上相关资料显示，2011年，四川省共有164家小额贷款公司，已经开业的有111家，吸纳社会投资总额222.13亿元，累计发放贷款23908笔，放贷总金额276.8亿元，年底贷款余额 162.7亿元。其中，对小微企业贷款78.9亿元，占比48.5%；向个体工商户和城镇居民贷款68.5亿元，占比42.1%；向农户贷款12.1亿 元，占比7.4%。以上三类贷款占全部贷款总额的98.01%。2011年，投放的贷款中93%是一年期以内的救急、临时、 短期周转性贷款。其中三个月期限内的临时贷款额为23.7亿元，占比14.31%；90天至180天的贷款额为37.5亿元，占比 23.06%；180-365天的贷款额为91.3亿元，占比56.37%。2011年所发放的全部贷款中，信用贷款37.9亿元， 占比23.3%；保证贷款74.1亿元，占比45.5%；抵押贷款41.4亿元，占比25.5%；质押贷款9.3亿元，占比5.69%。其中信用贷款与保 证贷款占比为68.8%。
“在今年之前，一些小额贷款公司还是给予贷款支持。”成都一小额贷款公司的负责人介绍，现在，很多小额贷款公司已经不受理房地产行业的贷款申请了，而对于已经放款的房地产公司，回款后，也无法再继续发放贷款了。
记者了解到，在成都，很多小额贷款公司都是小额贷款公司和担保公司并行。在民间借贷上，对于一般的借贷的利息是3分/月~6分/月。对于房地产项目，它们的利息通常更高。
“有家房地产企业本来答应11月3日连本带息还款的，但到期之时，我们却突然联系不上老板了，直到最后通过律师与那家公司其他负责人沟通，最终答应拖延两天还款。”上述人士表示，事情是有惊无险地过去了，但这也反映了房地产行业的危险，我们观察过，房地产的利润已经开始打薄，6分甚至更高的利息，它们偿还还是有问题的。（云南信息报）
